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À Vendre En Exclusivite - Local Commerce/Bureaux de 66 m² Salernes

VilleSalernes (83)
Surface66m²
Coût Total109 460€
Loyer Annuel9 701€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 318,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 4 pièces

À Vendre En Exclusivite Un Local de 66 m² à Salernes.

Découvrez ce local polyvalent offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour une activité commerciale, professionnelle ou un projet mixte avec habitation ayant un parking gratuit à proximité.

Description du bien : Ce bien de 66,27 m² est judicieusement réparti sur deux niveaux reliés par un escalier intérieur: Rez-de-chaussée (27,02 m²) : Un espace d'accueil/entrée spacieux (14,80 m²), un bureau indépendant (10,32 m²) et un Wc avec lave-mains.

Niveau Rez-de-jardin / Sous-sol (39,25 m²) : Un grand espace archives avec bureau (20,40 m²) avec point d'eau, une salle de réunion (15,86 m²) et un sas d'entrée indépendant.

Équipement moderne : Système de chauffage et climatisation par pompe à chaleur air/air individuelle (installée en 2016) avec programmation pièce par pièce

Accessibilité & Usage : Le règlement de copropriété autorise un usage mixte (commerce, bureau), offrant une grande flexibilité pour votre projet.

Caractéristiques techniques: Année de construction : 2008 Menuiseries : Pvc double vitrage haute performance (lame d'argon) Sécurité : Installation électrique aux normes, sans aucune anomalie

Ville : Salernes
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.562527, 6.232783
Total : 109 460€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 15 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 17.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9701€/an
Fourchette totale : 571€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 6851€ - 13737€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 323,85 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 374 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-66 374€ (-43.3%)
Marge achat-revente :43 914€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 463,59€
Coût de l'assurance :9 577,75€
Taxe foncière : 970,12€/an
Soit par mois : 80,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée avec peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:800€
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 550€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Rénovation:4 000€
    Revêtement de sol et peinture chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salernes. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une estimation de 30€/m², et la rénovation de salle de bain à 8000€ inclut tous les travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 701 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 669 €
Revenus locatifs : +9 701 €
Charges déductibles : -20 669 €
Résultat foncier Année 1 : -10 968 €(Déficit de 10 968 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 169 €/an
Revenus locatifs : +9 701 €
Charges déductibles : -5 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 267.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 701 €20 673 €3 819 €-10 971 €10 700 €271 €271 €
29 895 €5 073 €3 720 €4 822 €---
310 093 €4 970 €3 616 €5 124 €---
410 295 €4 863 €3 509 €5 432 €---
510 501 €4 752 €3 399 €5 749 €---
610 711 €4 637 €3 284 €6 074 €---
710 925 €4 518 €3 165 €6 407 €---
811 144 €4 395 €3 042 €6 748 €---
911 367 €4 268 €2 914 €7 099 €---
1011 594 €4 136 €2 782 €7 458 €---
1111 826 €3 999 €2 645 €7 827 €---
1212 062 €3 857 €2 504 €8 205 €---
1312 304 €3 710 €2 357 €8 593 €---
1412 550 €3 558 €2 205 €8 992 €---
1512 801 €3 400 €2 047 €9 400 €---
1613 057 €3 237 €1 884 €9 819 €---
1713 318 €3 068 €1 715 €10 250 €---
1813 584 €2 893 €1 540 €10 691 €---
1913 856 €2 711 €1 358 €11 144 €---
2014 133 €2 524 €1 170 €11 609 €---
2114 416 €2 329 €976 €12 087 €---
2214 704 €2 127 €774 €12 577 €---
2314 998 €1 918 €565 €13 080 €---
2415 298 €1 702 €349 €13 596 €---
2515 604 €1 478 €124 €14 126 €---
TOTAL310 733 €104 794 €55 464 €205 939 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037 €-3 210 €+5 247 €
2+2 037 €+1 365 €+672 €
3+2 037 €+1 537 €+500 €
4+2 037 €+1 630 €+407 €
5+2 037 €+1 725 €+312 €
6+2 037 €+1 822 €+215 €
7+2 037 €+1 922 €+115 €
8+2 037 €+2 025 €+12 €
9+2 037 €+2 130 €-93 €
10+2 037 €+2 237 €-200 €
11+2 037 €+2 348 €-311 €
12+2 037 €+2 462 €-425 €
13+2 037 €+2 578 €-541 €
14+2 037 €+2 697 €-660 €
15+2 037 €+2 820 €-783 €
16+2 037 €+2 946 €-909 €
17+2 037 €+3 075 €-1 038 €
18+2 037 €+3 207 €-1 170 €
19+2 037 €+3 343 €-1 306 €
20+2 037 €+3 483 €-1 446 €
21+2 037 €+3 626 €-1 589 €
22+2 037 €+3 773 €-1 736 €
23+2 037 €+3 924 €-1 887 €
24+2 037 €+4 079 €-2 042 €
25+2 037 €+4 238 €-2 201 €
Total+50 925 €+61 782 €+-10 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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