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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleQuincy-sous-Sénart (91)
Surface45m²
Coût Total155 850€
Loyer Annuel11 042€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m² - Appartement 2 pièces 45 m²

À vendre, LOCAL de 2 pièces d'une surface de 45,40 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à Quincy sous Sénart. Ce bien comprend 2 Pièces, une kitchenette, une salle d'eau, et un WC séparé. Peut convenir pour profession libérale ou habitation 2 places de stationnement extérieur. Travaux d'amélioration à prévoir

Ce bien est proposé par l'agence l'Adresse - Benoteau Immobilier.

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 33 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2025

Consommation énergie primaire : 340 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 1 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Quincy-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91480
Coordonnées : 48.672493, 2.539697
Total : 155 850€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 47 850€
Valeur du bien : 147 850€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 20.45€/m²/mois
Fourchette : 17.67€ - 23.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11042€/an
Fourchette totale : 795€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 12781€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 218,31€
Coût de l'assurance :13 636,87€
Taxe foncière : 1 104,25€/an
Soit par mois : 92,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10.5 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10.5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 850 €(1 063 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:630€
    Parquet flottant: 10.5 m² × 60€/m² = 630€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:420€
    Peinture murs/plafonds: 10.5 m² × 40€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs/plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quincy-sous-Sénart (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 850 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 700 €
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -54 700 €
Résultat foncier Année 1 : -43 658 €(Déficit de 43 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 850 €/an
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -6 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22257.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 042 €54 705 €5 206 €-43 663 €21 400 €22 263 €22 263 €
211 263 €6 717 €5 067 €4 547 €--17 716 €
311 489 €6 573 €4 924 €4 915 €--12 801 €
411 718 €6 425 €4 775 €5 293 €--7 508 €
511 953 €6 272 €4 622 €5 681 €--1 827 €
612 192 €6 113 €4 463 €6 079 €---
712 436 €5 949 €4 299 €6 487 €---
812 684 €5 779 €4 130 €6 905 €---
912 938 €5 604 €3 954 €7 334 €---
1013 197 €5 422 €3 773 €7 775 €---
1113 461 €5 234 €3 585 €8 226 €---
1213 730 €5 040 €3 391 €8 690 €---
1314 005 €4 839 €3 190 €9 165 €---
1414 285 €4 632 €2 982 €9 653 €---
1514 570 €4 417 €2 767 €10 154 €---
1614 862 €4 194 €2 545 €10 667 €---
1715 159 €3 964 €2 315 €11 195 €---
1815 462 €3 727 €2 077 €11 736 €---
1915 771 €3 481 €1 831 €12 291 €---
2016 087 €3 226 €1 576 €12 861 €---
2116 409 €2 963 €1 313 €13 446 €---
2216 737 €2 691 €1 041 €14 046 €---
2317 071 €2 409 €759 €14 662 €---
2417 413 €2 118 €468 €15 295 €---
2517 761 €1 817 €167 €15 944 €---
TOTAL353 694 €164 311 €75 218 €189 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-6 420 €+8 739 €
2+2 319 €0 €+2 319 €
3+2 319 €0 €+2 319 €
4+2 319 €0 €+2 319 €
5+2 319 €0 €+2 319 €
6+2 319 €+1 276 €+1 043 €
7+2 319 €+1 946 €+373 €
8+2 319 €+2 071 €+248 €
9+2 319 €+2 200 €+119 €
10+2 319 €+2 332 €-13 €
11+2 319 €+2 468 €-149 €
12+2 319 €+2 607 €-288 €
13+2 319 €+2 750 €-431 €
14+2 319 €+2 896 €-577 €
15+2 319 €+3 046 €-727 €
16+2 319 €+3 200 €-881 €
17+2 319 €+3 358 €-1 039 €
18+2 319 €+3 521 €-1 202 €
19+2 319 €+3 687 €-1 368 €
20+2 319 €+3 858 €-1 539 €
21+2 319 €+4 034 €-1 715 €
22+2 319 €+4 214 €-1 895 €
23+2 319 €+4 399 €-2 080 €
24+2 319 €+4 588 €-2 269 €
25+2 319 €+4 783 €-2 464 €
Total+57 975 €+56 815 €+1 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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