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Appartement - 2 pièce(s) - 45 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface45
Coût Total119 700
Loyer Annuel6 737
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, en plein centre-ville de Chalon-sur-Saône, appartement à aménager/rénover à fort potentiel d'une superficie de 45,35 m², situé au 2ème étage d'un immeuble entièrement rénové.

L'appartement se compose actuellement d'une grande pièce de vie de 33,89 m² avec une possibilité d'effectuer une chambre supplémentaire, d'une chambre, d'un dégagement. Les volumes généreux offrent de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un espace de vie sur mesure.

Ce bien vous séduira par ses volumes, ainsi que par sa situation privilégiée au coeur de la ville, à proximité immédiate des commerces, services et transports.

Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation personnalisée, cet appartement réunit emplacement premium et potentiel.

Une opportunité rare en centre-ville, à visiter sans tarder, n'hésitez pas à nous contacter.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 26 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS : Kévin CLERC Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 885 4 TTC

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Total : 119 700
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 60 300
Valeur du bien : 115 300
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6737€/an
Fourchette totale : 445€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5341€ - 8497€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 370,97 €/m²
Basé sur :993 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 694
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-6 694 (-10.8%)
Marge achat-revente :-58 006€ (-94.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 153,78
Coût de l'assurance :10 473,75
Taxe foncière : 673,68€/an
Soit par mois : 56,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol abîmé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300(1 340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 737 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 700 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 411
Revenus locatifs : +6 737
Charges déductibles : -65 411
Résultat foncier Année 1 : -58 674(Déficit de 58 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 111 €/an
Revenus locatifs : +6 737
Charges déductibles : -5 111
Résultat foncier Années 2+ : 1 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37273.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 73765 4154 022-58 67821 400 €37 278 €37 278 €
26 8725 0083 9151 864--35 414 €
37 0094 8973 8052 112--33 302 €
47 1494 7833 6902 366--30 936 €
57 2924 6653 5722 627--28 309 €
67 4384 5423 4502 896--25 413 €
77 5874 4163 3233 171--22 242 €
87 7384 2853 1923 453--18 789 €
97 8934 1503 0573 744--15 045 €
108 0514 0092 9174 042--11 004 €
118 2123 8642 7724 348--6 656 €
128 3763 7142 6224 662---
138 5443 5592 4674 985---
148 7153 3992 3065 316---
158 8893 2332 1405 656---
169 0673 0611 9686 006---
179 2482 8831 7916 365---
189 4332 6991 6076 734---
199 6222 5091 4177 113---
209 8142 3121 2207 502---
2110 0102 1091 0167 902---
2210 2111 8988068 312---
2310 4151 6805888 734---
2410 6231 4553629 168---
2510 8361 2221299 614---
TOTAL215 781145 76958 15470 01121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 011
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 415-6 420+7 835
2+1 4150+1 415
3+1 4150+1 415
4+1 4150+1 415
5+1 4150+1 415
6+1 4150+1 415
7+1 4150+1 415
8+1 4150+1 415
9+1 4150+1 415
10+1 4150+1 415
11+1 4150+1 415
12+1 415+1 399+16
13+1 415+1 495-80
14+1 415+1 595-180
15+1 415+1 697-282
16+1 415+1 802-387
17+1 415+1 909-494
18+1 415+2 020-605
19+1 415+2 134-719
20+1 415+2 251-836
21+1 415+2 370-955
22+1 415+2 494-1 079
23+1 415+2 620-1 205
24+1 415+2 750-1 335
25+1 415+2 884-1 469
Total+35 375+23 000+12 375
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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