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Détails du bien

VilleVizille (38)
Surface62m²
Coût Total101 620€
Loyer Annuel7 606€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 951,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Le Péage de Vizille, au 2eme étage, appartement de type T4 de 62,77 m2, composé de entrée, cellier, séjour, cuisine, 3 chambres, salle d'eau, wc et cave. Double vitrage, fibre, chauffage et EC individuelle. À découvrir !

THIERRY. CHARLON Agent commercial +33621780198 - thierry.charlon.externe@foncia.com RSAC n°337 706 071 à GRENOBLE FONCIA Vizille 93 Place du Centenaire - 38220 Vizille - CPI74012016000012160

Ville : Vizille
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38220
Total : 101 620€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 37 900€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7606€/an
Fourchette totale : 485€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 9949€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 799,28 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 555 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-52 555€ (-47.1%)
Marge achat-revente :9 935€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 532,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 369,99€
Coût de l'assurance :8 637,70€
Taxe foncière : 760,64€/an
Soit par mois : 63,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 900 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€ (100€/chambre) + 3 chambres × 50€ = 150€ (plafond) = 450€ (total) (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vizille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 417 €
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -42 417 €
Résultat foncier Année 1 : -34 811 €(Déficit de 34 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 517 €/an
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -4 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13410.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 606 €42 421 €3 414 €-34 814 €21 400 €13 414 €13 414 €
27 759 €4 430 €3 324 €3 329 €--10 085 €
37 914 €4 336 €3 230 €3 578 €--6 508 €
48 072 €4 239 €3 133 €3 833 €--2 675 €
58 233 €4 139 €3 033 €4 095 €---
68 398 €4 035 €2 929 €4 363 €---
78 566 €3 927 €2 821 €4 639 €---
88 737 €3 816 €2 710 €4 921 €---
98 912 €3 701 €2 595 €5 211 €---
109 090 €3 582 €2 476 €5 508 €---
119 272 €3 459 €2 353 €5 813 €---
129 458 €3 332 €2 226 €6 126 €---
139 647 €3 200 €2 094 €6 447 €---
149 840 €3 064 €1 958 €6 776 €---
1510 037 €2 923 €1 817 €7 113 €---
1610 237 €2 777 €1 671 €7 460 €---
1710 442 €2 626 €1 520 €7 816 €---
1810 651 €2 470 €1 364 €8 181 €---
1910 864 €2 309 €1 203 €8 555 €---
2011 081 €2 142 €1 036 €8 939 €---
2111 303 €1 969 €863 €9 334 €---
2211 529 €1 790 €684 €9 739 €---
2311 759 €1 605 €499 €10 154 €---
2411 995 €1 414 €308 €10 581 €---
2512 234 €1 216 €110 €11 019 €---
TOTAL243 637 €114 924 €49 370 €128 713 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-6 420 €+8 017 €
2+1 597 €0 €+1 597 €
3+1 597 €0 €+1 597 €
4+1 597 €0 €+1 597 €
5+1 597 €+426 €+1 171 €
6+1 597 €+1 309 €+288 €
7+1 597 €+1 392 €+205 €
8+1 597 €+1 476 €+121 €
9+1 597 €+1 563 €+34 €
10+1 597 €+1 652 €-55 €
11+1 597 €+1 744 €-147 €
12+1 597 €+1 838 €-241 €
13+1 597 €+1 934 €-337 €
14+1 597 €+2 033 €-436 €
15+1 597 €+2 134 €-537 €
16+1 597 €+2 238 €-641 €
17+1 597 €+2 345 €-748 €
18+1 597 €+2 454 €-857 €
19+1 597 €+2 567 €-970 €
20+1 597 €+2 682 €-1 085 €
21+1 597 €+2 800 €-1 203 €
22+1 597 €+2 922 €-1 325 €
23+1 597 €+3 046 €-1 449 €
24+1 597 €+3 174 €-1 577 €
25+1 597 €+3 306 €-1 709 €
Total+39 925 €+38 614 €+1 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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