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Maison 4 pièces 140 m²

VilleSossais (86)
Surface140
Coût Total170 052
Loyer Annuel12 340
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 763,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison atypique prete à vivre

Myriam vous propose de découvrir cette maison atypique située au centre d'un village à 20 min à l'est de Châtellerault . L'entrée se fait directement dans la pièce de vie d'environ 40m2 comprenant une cuisine aménagée et équipée. Un petit salon, une salle d'eau, un W.C et une chambre au rez de chaussé. A l'étage on retrouve, une salle de bain, un W.C et deux chambres en enfilade + un grenier d'environ 40m2 au dessus. En exterieur, 2 petites cours, 2 petites dépendances et un garage d'environ 70m2 viennent compléter le tout sur un terrain clos d'environ 501m2. Sans oublier, une parcelle non attenante d'environ 406m2 en bord de rivière pouvant accueillir un jardin potager. Nous sommes disponibles du Lundi au Samedi de 8h à 19h. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-LENCO96365 Date de réalisation du diagnostic : 26/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 4 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sossais
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86230
Coordonnées : 46.859530, 0.386841
Total : 170 052
Prix d'acquisition : 106 900
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 161 500
Frais de notaire : 8 552
Coût estimé : 8 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12340€/an
Fourchette totale : 839€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 10067€ - 15126€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 222
Prix d'achat :106 900
Décote à l'achat :-81 322 (-43.2%)
Marge achat-revente :18 170€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 052
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 344,12
Coût de l'assurance :14 879,55
Taxe foncière : 1 233,99€/an
Soit par mois : 102,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 003,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 800
    Isolation des combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300
    Remplacement des fenêtres: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sossais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 340 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 052 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 306
Revenus locatifs : +12 340
Charges déductibles : -62 306
Résultat foncier Année 1 : -49 967(Déficit de 49 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 567
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 706 €/an
Revenus locatifs : +12 340
Charges déductibles : -7 706
Résultat foncier Années 2+ : 4 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28566.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 34062 3125 883-49 97221 400 €28 572 €28 572 €
212 5877 5585 7295 029--23 543 €
312 8387 3985 5695 440--18 103 €
413 0957 2335 4045 862--12 241 €
513 3577 0625 2336 295--5 945 €
613 6246 8855 0556 740---
713 8976 7014 8727 196---
814 1756 5114 6827 664---
914 4586 3144 4858 144---
1014 7476 1104 2818 637---
1115 0425 8994 0709 143---
1215 3435 6813 8519 662---
1315 6505 4543 62510 196---
1415 9635 2203 39110 743---
1516 2824 9773 14811 305---
1616 6084 7262 89711 882---
1716 9404 4652 63612 475---
1817 2794 1962 36713 083---
1917 6243 9172 08713 708---
2017 9773 6281 79814 349---
2118 3363 3281 49915 008---
2218 7033 0181 18915 685---
2319 0772 69786816 380---
2419 4592 36553517 094---
2519 8482 02019117 828---
TOTAL395 250185 67385 344209 57621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591-6 420+9 011
2+2 5910+2 591
3+2 5910+2 591
4+2 5910+2 591
5+2 5910+2 591
6+2 591+238+2 353
7+2 591+2 159+432
8+2 591+2 299+292
9+2 591+2 443+148
10+2 591+2 5910
11+2 591+2 743-152
12+2 591+2 899-308
13+2 591+3 059-468
14+2 591+3 223-632
15+2 591+3 392-801
16+2 591+3 565-974
17+2 591+3 742-1 151
18+2 591+3 925-1 334
19+2 591+4 112-1 521
20+2 591+4 305-1 714
21+2 591+4 502-1 911
22+2 591+4 706-2 115
23+2 591+4 914-2 323
24+2 591+5 128-2 537
25+2 591+5 348-2 757
Total+64 775+62 873+1 902
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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