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Maison 4 pièces 140 m²

Bien expiré
VilleSossais (86)
Surface140m²
Coût Total170 052€
Loyer Annuel12 340€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 763,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison atypique prete à vivre

Myriam vous propose de découvrir cette maison atypique située au centre d'un village à 20 min à l'est de Châtellerault . L'entrée se fait directement dans la pièce de vie d'environ 40m2 comprenant une cuisine aménagée et équipée. Un petit salon, une salle d'eau, un W.C et une chambre au rez de chaussé. A l'étage on retrouve, une salle de bain, un W.C et deux chambres en enfilade + un grenier d'environ 40m2 au dessus. En exterieur, 2 petites cours, 2 petites dépendances et un garage d'environ 70m2 viennent compléter le tout sur un terrain clos d'environ 501m2. Sans oublier, une parcelle non attenante d'environ 406m2 en bord de rivière pouvant accueillir un jardin potager. Nous sommes disponibles du Lundi au Samedi de 8h à 19h. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-LENCO96365 Date de réalisation du diagnostic : 26/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 4 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sossais
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86230
Coordonnées : 46.859530, 0.386841
Total : 170 052€
Prix d'acquisition : 106 900€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 161 500€
Frais de notaire : 8 552€
Coût estimé : 8 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12340€/an
Fourchette totale : 839€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 10067€ - 15126€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 222 €
Prix d'achat :106 900 €
Décote à l'achat :-81 322€ (-43.2%)
Marge achat-revente :18 170€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 900,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 344,12€
Coût de l'assurance :14 879,55€
Taxe foncière : 1 233,99€/an
Soit par mois : 102,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 003,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 800€
    Isolation des combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Remplacement des fenêtres: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sossais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 340 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 052 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 306 €
Revenus locatifs : +12 340 €
Charges déductibles : -62 306 €
Résultat foncier Année 1 : -49 967 €(Déficit de 49 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 706 €/an
Revenus locatifs : +12 340 €
Charges déductibles : -7 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28566.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485 €(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 340 €62 312 €5 883 €-49 972 €21 400 €28 572 €28 572 €
212 587 €7 558 €5 729 €5 029 €--23 543 €
312 838 €7 398 €5 569 €5 440 €--18 103 €
413 095 €7 233 €5 404 €5 862 €--12 241 €
513 357 €7 062 €5 233 €6 295 €--5 945 €
613 624 €6 885 €5 055 €6 740 €---
713 897 €6 701 €4 872 €7 196 €---
814 175 €6 511 €4 682 €7 664 €---
914 458 €6 314 €4 485 €8 144 €---
1014 747 €6 110 €4 281 €8 637 €---
1115 042 €5 899 €4 070 €9 143 €---
1215 343 €5 681 €3 851 €9 662 €---
1315 650 €5 454 €3 625 €10 196 €---
1415 963 €5 220 €3 391 €10 743 €---
1516 282 €4 977 €3 148 €11 305 €---
1616 608 €4 726 €2 897 €11 882 €---
1716 940 €4 465 €2 636 €12 475 €---
1817 279 €4 196 €2 367 €13 083 €---
1917 624 €3 917 €2 087 €13 708 €---
2017 977 €3 628 €1 798 €14 349 €---
2118 336 €3 328 €1 499 €15 008 €---
2218 703 €3 018 €1 189 €15 685 €---
2319 077 €2 697 €868 €16 380 €---
2419 459 €2 365 €535 €17 094 €---
2519 848 €2 020 €191 €17 828 €---
TOTAL395 250 €185 673 €85 344 €209 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €0 €+2 591 €
3+2 591 €0 €+2 591 €
4+2 591 €0 €+2 591 €
5+2 591 €0 €+2 591 €
6+2 591 €+238 €+2 353 €
7+2 591 €+2 159 €+432 €
8+2 591 €+2 299 €+292 €
9+2 591 €+2 443 €+148 €
10+2 591 €+2 591 €0 €
11+2 591 €+2 743 €-152 €
12+2 591 €+2 899 €-308 €
13+2 591 €+3 059 €-468 €
14+2 591 €+3 223 €-632 €
15+2 591 €+3 392 €-801 €
16+2 591 €+3 565 €-974 €
17+2 591 €+3 742 €-1 151 €
18+2 591 €+3 925 €-1 334 €
19+2 591 €+4 112 €-1 521 €
20+2 591 €+4 305 €-1 714 €
21+2 591 €+4 502 €-1 911 €
22+2 591 €+4 706 €-2 115 €
23+2 591 €+4 914 €-2 323 €
24+2 591 €+5 128 €-2 537 €
25+2 591 €+5 348 €-2 757 €
Total+64 775 €+62 873 €+1 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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