Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Soultz Haut Rhin

VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface94m²
Coût Total180 200€
Loyer Annuel12 731€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 340,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

En exclusivité dans votre agence, située à proximité immédiate du centre-ville, nous vous proposons cette ancienne maison de ville située au fond d'une impasse ou l'on trouve également un petit parking. Elle propose au rez-de-chaussée, une entrée desservant une cuisine indépendante aménagée, un séjour, une salle d'eau. L'espace de l'étage est propose deux chambres en enfilades. Sous-combles on dispose d'un bel espace chambre. Des travaux sont à prévoir compte tenu de son classement énergétique. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/68394.pdf

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.882372, 7.225141
Total : 180 200€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 44 120€
Valeur du bien : 170 120€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 15.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12731€/an
Fourchette totale : 798€ - 1410€/mois
Fourchette annuelle : 9582€ - 16916€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 931,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 814,66€
Coût de l'assurance :15 317,00€
Taxe foncière : 1 273,11€/an
Soit par mois : 106,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 060,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du carrelage
Quantité: entrée (environ 3 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 120 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 400€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 100€/m² = 9400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:120€
    Peinture entrée: 3 m² × 40€/m² = 120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Soultz-Haut-Rhin). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, en tenant compte des spécificités locales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 731 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 822 €
Revenus locatifs : +12 731 €
Charges déductibles : -51 822 €
Résultat foncier Année 1 : -39 091 €(Déficit de 39 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 702 €/an
Revenus locatifs : +12 731 €
Charges déductibles : -7 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17690.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 731 €51 828 €5 822 €-39 097 €21 400 €17 697 €17 697 €
212 986 €7 550 €5 665 €5 435 €--12 261 €
313 245 €7 388 €5 502 €5 858 €--6 404 €
413 510 €7 220 €5 334 €6 290 €--113 €
513 781 €7 047 €5 161 €6 734 €---
614 056 €6 867 €4 981 €7 189 €---
714 337 €6 682 €4 796 €7 655 €---
814 624 €6 491 €4 605 €8 133 €---
914 917 €6 293 €4 407 €8 623 €---
1015 215 €6 089 €4 203 €9 126 €---
1115 519 €5 878 €3 992 €9 641 €---
1215 830 €5 660 €3 774 €10 170 €---
1316 146 €5 434 €3 549 €10 712 €---
1416 469 €5 202 €3 316 €11 267 €---
1516 798 €4 961 €3 075 €11 837 €---
1617 134 €4 713 €2 827 €12 422 €---
1717 477 €4 456 €2 570 €13 021 €---
1817 827 €4 191 €2 305 €13 636 €---
1918 183 €3 917 €2 031 €14 266 €---
2018 547 €3 634 €1 748 €14 913 €---
2118 918 €3 341 €1 455 €15 577 €---
2219 296 €3 039 €1 153 €16 257 €---
2319 682 €2 726 €841 €16 956 €---
2420 076 €2 404 €518 €17 672 €---
2520 477 €2 070 €185 €18 407 €---
TOTAL407 781 €175 079 €83 815 €232 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674 €-6 420 €+9 094 €
2+2 674 €0 €+2 674 €
3+2 674 €0 €+2 674 €
4+2 674 €0 €+2 674 €
5+2 674 €+1 986 €+688 €
6+2 674 €+2 157 €+517 €
7+2 674 €+2 297 €+377 €
8+2 674 €+2 440 €+234 €
9+2 674 €+2 587 €+87 €
10+2 674 €+2 738 €-64 €
11+2 674 €+2 892 €-218 €
12+2 674 €+3 051 €-377 €
13+2 674 €+3 214 €-540 €
14+2 674 €+3 380 €-706 €
15+2 674 €+3 551 €-877 €
16+2 674 €+3 727 €-1 053 €
17+2 674 €+3 906 €-1 232 €
18+2 674 €+4 091 €-1 417 €
19+2 674 €+4 280 €-1 606 €
20+2 674 €+4 474 €-1 800 €
21+2 674 €+4 673 €-1 999 €
22+2 674 €+4 877 €-2 203 €
23+2 674 €+5 087 €-2 413 €
24+2 674 €+5 302 €-2 628 €
25+2 674 €+5 522 €-2 848 €
Total+66 850 €+69 811 €+-2 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →