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Achat : Appartement Alençon (61000)

VilleAlençon (61)
Surface67m²
Coût Total89 488€
Loyer Annuel7 253€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 600 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 725,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Un appartement à rafraichir situé à Alencon (67 m²) avec cave, garage et grenier Au 2ème étage sans ascenseur

  • entrée, couloir, wc, salle de bains, cuisine, séjour-salon, deux chambres. La vente comprend également un garage, une cave et un grenier DPE : F Ges : E Logement à consommation énergétique excessive Chauffage au gaz Charges de copropriété : environ 709 euros / trimestre Tantième : 979 / 100 000 Le bien est vendu libre. Prix : 48.600 € en ce inclus les honoraires de négociation charge vendeur de 3600 €.

Info sur les risques disponibles sur le site Géorisques : Pour davantage de photos , vous pouvez consulter le site de l'Etude : ou rechercher "guilbert+nicolas+alencon"

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.430650, 0.083620
Total : 89 488€
Prix d'acquisition : 48 600€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 85 600€
Frais de notaire : 3 888€
Coût estimé : 3 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7253€/an
Fourchette totale : 450€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5405€ - 9733€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,8 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 484 €
Prix d'achat :48 600 €
Décote à l'achat :-37 884€ (-43.8%)
Marge achat-revente :-3 004€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 488€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 622,67€
Coût de l'assurance :7 830,20€
Taxe foncière : 725,31€/an
Soit par mois : 60,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 236,33€/mois
Soit par an : 2 835,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 604,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et installations à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour remettre en état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture 24 m²: 24 m² × 25€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 488 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 836 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 763 €
Revenus locatifs : +7 253 €
Charges déductibles : -43 763 €
Résultat foncier Année 1 : -36 510 €(Déficit de 36 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 763 €/an
Revenus locatifs : +7 253 €
Charges déductibles : -6 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15109.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 590 €(65% de 48 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 149 €/an
Calcul : 31 590 € × 3,636% = 1 149 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 253 €43 766 €2 891 €-36 513 €21 400 €15 113 €15 113 €
27 398 €6 688 €2 813 €711 €--14 402 €
37 546 €6 607 €2 732 €939 €--13 463 €
47 697 €6 523 €2 649 €1 174 €--12 289 €
57 851 €6 437 €2 563 €1 414 €--10 875 €
68 008 €6 348 €2 474 €1 660 €--9 216 €
78 168 €6 256 €2 382 €1 912 €--7 304 €
88 332 €6 161 €2 287 €2 170 €--5 133 €
98 498 €6 063 €2 189 €2 435 €--2 698 €
108 668 €5 962 €2 087 €2 706 €---
118 842 €5 857 €1 982 €2 985 €---
129 018 €5 749 €1 874 €3 270 €---
139 199 €5 637 €1 762 €3 562 €---
149 383 €5 521 €1 647 €3 862 €---
159 570 €5 402 €1 527 €4 169 €---
169 762 €5 278 €1 404 €4 483 €---
179 957 €5 151 €1 276 €4 806 €---
1810 156 €5 019 €1 145 €5 137 €---
1910 359 €4 883 €1 009 €5 476 €---
2010 566 €4 742 €868 €5 824 €---
2110 778 €4 597 €723 €6 181 €---
2210 993 €4 447 €573 €6 546 €---
2311 213 €4 292 €417 €6 921 €---
2411 437 €4 132 €257 €7 306 €---
2511 666 €3 966 €92 €7 700 €---
TOTAL232 320 €175 485 €41 623 €56 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 523 €-6 420 €+7 943 €
2+1 523 €0 €+1 523 €
3+1 523 €0 €+1 523 €
4+1 523 €0 €+1 523 €
5+1 523 €0 €+1 523 €
6+1 523 €0 €+1 523 €
7+1 523 €0 €+1 523 €
8+1 523 €0 €+1 523 €
9+1 523 €0 €+1 523 €
10+1 523 €+2 €+1 521 €
11+1 523 €+895 €+628 €
12+1 523 €+981 €+542 €
13+1 523 €+1 069 €+454 €
14+1 523 €+1 158 €+365 €
15+1 523 €+1 251 €+272 €
16+1 523 €+1 345 €+178 €
17+1 523 €+1 442 €+81 €
18+1 523 €+1 541 €-18 €
19+1 523 €+1 643 €-120 €
20+1 523 €+1 747 €-224 €
21+1 523 €+1 854 €-331 €
22+1 523 €+1 964 €-441 €
23+1 523 €+2 076 €-553 €
24+1 523 €+2 192 €-669 €
25+1 523 €+2 310 €-787 €
Total+38 075 €+17 051 €+21 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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