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Achat : Appartement La Ferté-Macé (61600)

VilleFerté-Macé (61)
Surface121m²
Coût Total133 546€
Loyer Annuel12 427€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 450 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 003,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 4 pièces, 3 chambres, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.607259, -0.341269
Total : 133 546€
Prix d'acquisition : 121 450€
Travaux : 2 380€
Valeur du bien : 123 830€
Frais de notaire : 9 716€
Coût estimé : 9 716€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12427€/an
Fourchette totale : 799€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 9583€ - 16116€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 553 €
Prix d'achat :121 450 €
Décote à l'achat :+43 897€ (+56.6%)
Marge achat-revente :-55 993€ (-72.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 546€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 687,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 751,22€
Coût de l'assurance :10 015,95€
Taxe foncière : 1 242,73€/an
Soit par mois : 103,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :244,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 380 €(20 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds 32 m²: 40€/m² × 32 = 1280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement peinture salle de bain 5 m²: 60€/m² × 5 = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 427 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 546 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 374 €
Revenus locatifs : +12 427 €
Charges déductibles : -8 374 €
Résultat foncier Année 1 : 4 054 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 994 €/an
Revenus locatifs : +12 427 €
Charges déductibles : -5 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 434 €/an
Prix d'achat du bien : 121 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 943 €(65% de 121 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 871 €/an
Calcul : 78 943 € × 3,636% = 2 871 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 427 €8 378 €4 354 €4 049 €---
212 676 €5 881 €4 237 €6 795 €---
312 929 €5 760 €4 116 €7 170 €---
413 188 €5 634 €3 991 €7 554 €---
513 452 €5 505 €3 862 €7 947 €---
613 721 €5 371 €3 728 €8 349 €---
713 995 €5 233 €3 590 €8 762 €---
814 275 €5 090 €3 447 €9 185 €---
914 561 €4 943 €3 299 €9 618 €---
1014 852 €4 790 €3 147 €10 061 €---
1115 149 €4 633 €2 989 €10 516 €---
1215 452 €4 470 €2 826 €10 982 €---
1315 761 €4 301 €2 658 €11 459 €---
1416 076 €4 127 €2 484 €11 949 €---
1516 398 €3 947 €2 304 €12 450 €---
1616 725 €3 762 €2 118 €12 964 €---
1717 060 €3 569 €1 926 €13 490 €---
1817 401 €3 371 €1 728 €14 030 €---
1917 749 €3 166 €1 522 €14 583 €---
2018 104 €2 954 €1 310 €15 150 €---
2118 466 €2 735 €1 091 €15 732 €---
2218 836 €2 508 €865 €16 328 €---
2319 212 €2 274 €631 €16 938 €---
2419 597 €2 032 €389 €17 565 €---
2519 988 €1 782 €139 €18 207 €---
TOTAL398 049 €106 215 €62 751 €291 834 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 610 €+1 215 €+1 395 €
2+2 610 €+2 039 €+571 €
3+2 610 €+2 151 €+459 €
4+2 610 €+2 266 €+344 €
5+2 610 €+2 384 €+226 €
6+2 610 €+2 505 €+105 €
7+2 610 €+2 629 €-19 €
8+2 610 €+2 755 €-145 €
9+2 610 €+2 885 €-275 €
10+2 610 €+3 018 €-408 €
11+2 610 €+3 155 €-545 €
12+2 610 €+3 295 €-685 €
13+2 610 €+3 438 €-828 €
14+2 610 €+3 585 €-975 €
15+2 610 €+3 735 €-1 125 €
16+2 610 €+3 889 €-1 279 €
17+2 610 €+4 047 €-1 437 €
18+2 610 €+4 209 €-1 599 €
19+2 610 €+4 375 €-1 765 €
20+2 610 €+4 545 €-1 935 €
21+2 610 €+4 720 €-2 110 €
22+2 610 €+4 898 €-2 288 €
23+2 610 €+5 082 €-2 472 €
24+2 610 €+5 269 €-2 659 €
25+2 610 €+5 462 €-2 852 €
Total+65 250 €+87 550 €+-22 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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