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maison vente 6 pieces varennes sur loire 94m2

Bien expiré
VilleVarennes-sur-Loire (49)
Surface94m²
Coût Total137 860€
Loyer Annuel9 849€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 851,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier constitué d'une maison d'habitation composée d'un séjour avec cheminée et insert, une cuisine, une salle d'eau, un WC, trois chambres dont une chambre mansardée, une pièce de vie et une cave voûtée, une cour et jardin. Dans ce magnifique village, il y a une maison médicale, une école primaire et maternelle, une pharmacie, une épicerie, un bar, un tabac, un restaurant, une poste et une mairie. Pour les amoureux de la nature et de la pêche, il y a la Loire à proximité. Arrêt de bus très proche pour se rendre aux établissements scolaire de saumur qui sont à environ 12 km.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 417 et classe CLIMAT C indice 16. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laetitia Le Guen mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 100471119, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Varennes-sur-Loire
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49730
Total : 137 860€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 51 460€
Valeur du bien : 131 460€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9849€/an
Fourchette totale : 647€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7759€ - 12502€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 037,5 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 525 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-111 525€ (-58.2%)
Marge achat-revente :53 665€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 976,44€
Coût de l'assurance :12 062,75€
Taxe foncière : 984,87€/an
Soit par mois : 82,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 805,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 460 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 760€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:9 900€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 900€/fenêtre = 9900€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€/système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€/salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€/cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-sur-Loire (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 555 €
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -57 555 €
Résultat foncier Année 1 : -47 706 €(Déficit de 47 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 095 €/an
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -6 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26306.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 849 €57 559 €4 632 €-47 711 €21 400 €26 311 €26 311 €
210 046 €5 976 €4 509 €4 069 €--22 242 €
310 247 €5 849 €4 382 €4 397 €--17 844 €
410 452 €5 718 €4 250 €4 734 €--13 110 €
510 661 €5 581 €4 114 €5 079 €--8 031 €
610 874 €5 441 €3 973 €5 433 €--2 598 €
711 091 €5 295 €3 827 €5 796 €---
811 313 €5 144 €3 677 €6 169 €---
911 539 €4 988 €3 521 €6 551 €---
1011 770 €4 827 €3 359 €6 943 €---
1112 006 €4 660 €3 192 €7 346 €---
1212 246 €4 487 €3 020 €7 759 €---
1312 491 €4 308 €2 841 €8 182 €---
1412 740 €4 123 €2 656 €8 617 €---
1512 995 €3 932 €2 465 €9 063 €---
1613 255 €3 734 €2 267 €9 521 €---
1713 520 €3 530 €2 062 €9 990 €---
1813 791 €3 318 €1 851 €10 473 €---
1914 066 €3 099 €1 632 €10 967 €---
2014 348 €2 872 €1 405 €11 475 €---
2114 635 €2 638 €1 170 €11 997 €---
2214 927 €2 395 €928 €12 532 €---
2315 226 €2 144 €677 €13 081 €---
2415 530 €1 885 €417 €13 646 €---
2515 841 €1 616 €149 €14 225 €---
TOTAL315 457 €155 121 €66 976 €160 336 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-6 420 €+8 488 €
2+2 068 €0 €+2 068 €
3+2 068 €0 €+2 068 €
4+2 068 €0 €+2 068 €
5+2 068 €0 €+2 068 €
6+2 068 €0 €+2 068 €
7+2 068 €+960 €+1 108 €
8+2 068 €+1 851 €+217 €
9+2 068 €+1 965 €+103 €
10+2 068 €+2 083 €-15 €
11+2 068 €+2 204 €-136 €
12+2 068 €+2 328 €-260 €
13+2 068 €+2 455 €-387 €
14+2 068 €+2 585 €-517 €
15+2 068 €+2 719 €-651 €
16+2 068 €+2 856 €-788 €
17+2 068 €+2 997 €-929 €
18+2 068 €+3 142 €-1 074 €
19+2 068 €+3 290 €-1 222 €
20+2 068 €+3 443 €-1 375 €
21+2 068 €+3 599 €-1 531 €
22+2 068 €+3 760 €-1 692 €
23+2 068 €+3 924 €-1 856 €
24+2 068 €+4 094 €-2 026 €
25+2 068 €+4 267 €-2 199 €
Total+51 700 €+48 101 €+3 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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