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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface68m²
Coût Total122 160€
Loyer Annuel11 847€
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 308,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, calme, Exposition sud, Non meublé

Fiche Id-SLG182510 : F3 de 68 m² – Fort potentiel – Calme – Idéal habitation ou bureaux – Travaux à prévoirÀ découvrir ! Situé dans un environnement calme - ce F3 en souplex de 68 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Que vous recherchiez un logement atypique ou un espace pour une activité professionnelle - ce bien saura vous séduire par son fort potentiel.Vous apprécierez sa belle hauteur sous plafond - qui apporte une agréable sensation d'espace et permet d'imaginer un intérieur moderne et chaleureux.Des travaux de rénovation sont à prévoir - offrant l'opportunité de repenser entièrement les volumes et de créer un lieu à votre image.Les atouts :? 68 m² habitables? Belle hauteur sous plafond? Environnement calme? Nombreuses possibilités d'aménagement? Idéal résidence principale - profession libérale - bureaux ou investissementUne belle opportunité pour les amateurs de rénovation et les investisseurs à la recherche d'un bien à fort potentiel. À visiter sans tarder !Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 18 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les i

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 89000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Bien en copropriété - Charges annuelles : 1008 Euros/an (soit 84 Euros/mois) - Affaire suivie par Mme Audrey Muratore (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Grasse - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.650277, 6.929084
Total : 122 160€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 26 040€
Valeur du bien : 115 040€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11847€/an
Fourchette totale : 757€ - 1287€/mois
Fourchette annuelle : 9088€ - 15444€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :426 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-115 000€ (-56.4%)
Marge achat-revente :81 840€ (40.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :35,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 935,57€
Coût de l'assurance :10 689,00€
Taxe foncière : 1 184,72€/an
Soit par mois : 98,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 987,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour moderniser l'espace
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 040 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 800€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant 28 m²: 60€/m² × 28 = 1680€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:1 540€
    Peinture murs/plafonds 28 m²: 40€/m² × 28 = 1120€, Main d'œuvre: 420€
  • Électricité générale:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 847 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 160 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 797 €
Revenus locatifs : +11 847 €
Charges déductibles : -32 797 €
Résultat foncier Année 1 : -20 950 €(Déficit de 20 950 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 757 €/an
Revenus locatifs : +11 847 €
Charges déductibles : -6 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10250.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 847 €32 801 €4 141 €-20 954 €10 700 €10 254 €10 254 €
212 084 €6 652 €4 031 €5 432 €--4 822 €
312 326 €6 538 €3 918 €5 787 €---
412 572 €6 421 €3 801 €6 151 €---
512 824 €6 300 €3 680 €6 524 €---
613 080 €6 174 €3 554 €6 906 €---
713 342 €6 044 €3 424 €7 298 €---
813 609 €5 910 €3 289 €7 699 €---
913 881 €5 771 €3 150 €8 110 €---
1014 159 €5 627 €3 006 €8 532 €---
1114 442 €5 477 €2 857 €8 964 €---
1214 731 €5 323 €2 703 €9 407 €---
1315 025 €5 164 €2 543 €9 862 €---
1415 326 €4 998 €2 378 €10 327 €---
1515 632 €4 828 €2 207 €10 805 €---
1615 945 €4 651 €2 030 €11 294 €---
1716 264 €4 468 €1 847 €11 796 €---
1816 589 €4 278 €1 658 €12 311 €---
1916 921 €4 082 €1 462 €12 839 €---
2017 259 €3 879 €1 259 €13 380 €---
2117 604 €3 669 €1 049 €13 935 €---
2217 956 €3 452 €832 €14 504 €---
2318 316 €3 227 €607 €15 088 €---
2418 682 €2 995 €374 €15 687 €---
2519 056 €2 754 €134 €16 302 €---
TOTAL379 470 €151 483 €59 936 €227 987 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 488 €-3 210 €+5 698 €
2+2 488 €0 €+2 488 €
3+2 488 €+290 €+2 198 €
4+2 488 €+1 845 €+643 €
5+2 488 €+1 957 €+531 €
6+2 488 €+2 072 €+416 €
7+2 488 €+2 189 €+299 €
8+2 488 €+2 310 €+178 €
9+2 488 €+2 433 €+55 €
10+2 488 €+2 560 €-72 €
11+2 488 €+2 689 €-201 €
12+2 488 €+2 822 €-334 €
13+2 488 €+2 958 €-470 €
14+2 488 €+3 098 €-610 €
15+2 488 €+3 241 €-753 €
16+2 488 €+3 388 €-900 €
17+2 488 €+3 539 €-1 051 €
18+2 488 €+3 693 €-1 205 €
19+2 488 €+3 852 €-1 364 €
20+2 488 €+4 014 €-1 526 €
21+2 488 €+4 181 €-1 693 €
22+2 488 €+4 351 €-1 863 €
23+2 488 €+4 526 €-2 038 €
24+2 488 €+4 706 €-2 218 €
25+2 488 €+4 891 €-2 403 €
Total+62 200 €+68 396 €+-6 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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