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Pavillon 5 pièces 153 m²

VilleChâtellerault (86)
Surface153m²
Coût Total161 620€
Loyer Annuel14 122€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 908,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 5 pièces 153 m² - Pavillon 5 pièces 153 m²

CHATELLERAULT - Secteur du VERGER --- PAVILLON à finir de rénover, habitable de plain pied, comprenant : entrée - cuisine équipée - salon/séjour 45m2 avec cheminée - bureau - chambre avec dressing et salle d'eau avec douche et baignoire -- Au 1er étage : palier - 2 chambres - dressing - salle de bains - wc --- Huisseries alu avec double vitrage et volets roulants --- Chauffage électrique --- Double garage --- L'ensemble sur un TERRAIN de 1021m2 --- Portail électrique. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 153 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/08/2025

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 780 € et 5 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.832134, 0.588817
Total : 161 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 150 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14122€/an
Fourchette totale : 954€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 11449€ - 17418€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 288,08 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :197 076 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-58 076€ (-29.5%)
Marge achat-revente :35 456€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 835,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 172,72€
Coût de l'assurance :13 737,70€
Taxe foncière : 1 412,15€/an
Soit par mois : 117,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et désordonnée
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise à jour des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol et finition du plafond
Quantité: 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 122 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 678 €
Revenus locatifs : +14 122 €
Charges déductibles : -18 678 €
Résultat foncier Année 1 : -4 557 €(Déficit de 4 557 €)
Imputable sur revenu global : 4 557 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 178 €/an
Revenus locatifs : +14 122 €
Charges déductibles : -7 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 943 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 122 €18 683 €5 222 €-4 562 €4 562 €--
214 404 €7 042 €5 081 €7 362 €---
314 692 €6 896 €4 935 €7 796 €---
414 986 €6 746 €4 784 €8 240 €---
515 286 €6 590 €4 629 €8 695 €---
615 591 €6 430 €4 468 €9 162 €---
715 903 €6 263 €4 302 €9 640 €---
816 221 €6 092 €4 130 €10 129 €---
916 546 €5 914 €3 953 €10 631 €---
1016 877 €5 731 €3 770 €11 145 €---
1117 214 €5 542 €3 580 €11 672 €---
1217 558 €5 346 €3 385 €12 212 €---
1317 909 €5 144 €3 183 €12 765 €---
1418 268 €4 936 €2 974 €13 332 €---
1518 633 €4 720 €2 758 €13 913 €---
1619 006 €4 497 €2 535 €14 509 €---
1719 386 €4 267 €2 305 €15 119 €---
1819 774 €4 029 €2 067 €15 745 €---
1920 169 €3 783 €1 822 €16 386 €---
2020 572 €3 529 €1 568 €17 043 €---
2120 984 €3 267 €1 305 €17 717 €---
2221 404 €2 996 €1 034 €18 408 €---
2321 832 €2 716 €754 €19 116 €---
2422 268 €2 426 €465 €19 842 €---
2522 714 €2 127 €166 €20 586 €---
TOTAL452 316 €135 714 €75 173 €316 602 €4 562 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 369 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 966 €-1 369 €+4 335 €
2+2 966 €+2 209 €+757 €
3+2 966 €+2 339 €+627 €
4+2 966 €+2 472 €+494 €
5+2 966 €+2 609 €+357 €
6+2 966 €+2 749 €+217 €
7+2 966 €+2 892 €+74 €
8+2 966 €+3 039 €-73 €
9+2 966 €+3 189 €-223 €
10+2 966 €+3 344 €-378 €
11+2 966 €+3 502 €-536 €
12+2 966 €+3 664 €-698 €
13+2 966 €+3 830 €-864 €
14+2 966 €+4 000 €-1 034 €
15+2 966 €+4 174 €-1 208 €
16+2 966 €+4 353 €-1 387 €
17+2 966 €+4 536 €-1 570 €
18+2 966 €+4 723 €-1 757 €
19+2 966 €+4 916 €-1 950 €
20+2 966 €+5 113 €-2 147 €
21+2 966 €+5 315 €-2 349 €
22+2 966 €+5 522 €-2 556 €
23+2 966 €+5 735 €-2 769 €
24+2 966 €+5 953 €-2 987 €
25+2 966 €+6 176 €-3 210 €
Total+74 150 €+94 981 €+-20 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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