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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface71m²
Coût Total196 100€
Loyer Annuel12 068€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 112,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 18, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

1894 L'Immobilier vous propose ce beau T3 de 71 m² situé au 4e étage avec ascenseur, au sein de la résidence calme, arborée et bien entretenue « Le Fondacle ».

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine équipée, de deux chambres, d'une salle d'eau, de WC séparés et d'un balcon de 10 m² exposé au calme.

Le stationnement est facile et gratuit dans la résidence.

Idéalement situé dans le secteur des Olives, à proximité des commerces, des axes autoroutiers, des transports et de toutes les commodités. Honoraires à charge vendeur Contact Abdellah CHAIEB Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe de Marseille sous le n° 841312382 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 14480

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.322730, 5.447370
Total : 196 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 184 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12068€/an
Fourchette totale : 786€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 9426€ - 15451€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 026,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 644,28€
Coût de l'assurance :17 158,75€
Taxe foncière : 1 206,84€/an
Soit par mois : 100,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 005,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 068 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 207 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 537 €
Revenus locatifs : +12 068 €
Charges déductibles : -42 537 €
Résultat foncier Année 1 : -30 468 €(Déficit de 30 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 437 €/an
Revenus locatifs : +12 068 €
Charges déductibles : -8 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9068.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 068 €42 543 €6 550 €-30 475 €21 400 €9 075 €9 075 €
212 310 €8 269 €6 376 €4 041 €--5 034 €
312 556 €8 088 €6 195 €4 468 €--566 €
412 807 €7 902 €6 009 €4 905 €---
513 063 €7 709 €5 816 €5 354 €---
613 325 €7 509 €5 616 €5 815 €---
713 591 €7 303 €5 410 €6 288 €---
813 863 €7 089 €5 196 €6 774 €---
914 140 €6 868 €4 975 €7 272 €---
1014 423 €6 640 €4 747 €7 783 €---
1114 711 €6 404 €4 511 €8 308 €---
1215 006 €6 159 €4 266 €8 846 €---
1315 306 €5 907 €4 013 €9 399 €---
1415 612 €5 645 €3 752 €9 967 €---
1515 924 €5 375 €3 481 €10 549 €---
1616 243 €5 095 €3 202 €11 148 €---
1716 567 €4 806 €2 912 €11 762 €---
1816 899 €4 506 €2 613 €12 392 €---
1917 237 €4 197 €2 304 €13 040 €---
2017 581 €3 877 €1 984 €13 705 €---
2117 933 €3 546 €1 652 €14 387 €---
2218 292 €3 203 €1 310 €15 089 €---
2318 658 €2 849 €956 €15 809 €---
2419 031 €2 482 €589 €16 548 €---
2519 411 €2 103 €210 €17 308 €---
TOTAL386 556 €176 074 €94 644 €210 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 534 €-6 420 €+8 954 €
2+2 534 €0 €+2 534 €
3+2 534 €0 €+2 534 €
4+2 534 €+1 302 €+1 232 €
5+2 534 €+1 606 €+928 €
6+2 534 €+1 745 €+789 €
7+2 534 €+1 886 €+648 €
8+2 534 €+2 032 €+502 €
9+2 534 €+2 181 €+353 €
10+2 534 €+2 335 €+199 €
11+2 534 €+2 492 €+42 €
12+2 534 €+2 654 €-120 €
13+2 534 €+2 820 €-286 €
14+2 534 €+2 990 €-456 €
15+2 534 €+3 165 €-631 €
16+2 534 €+3 344 €-810 €
17+2 534 €+3 529 €-995 €
18+2 534 €+3 718 €-1 184 €
19+2 534 €+3 912 €-1 378 €
20+2 534 €+4 111 €-1 577 €
21+2 534 €+4 316 €-1 782 €
22+2 534 €+4 527 €-1 993 €
23+2 534 €+4 743 €-2 209 €
24+2 534 €+4 965 €-2 431 €
25+2 534 €+5 192 €-2 658 €
Total+63 350 €+63 144 €+206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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