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Maison à vendre

Bien expiré
VillePergain-Taillac (32)
Surface222
Coût Total333 020
Loyer Annuel22 667
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois+30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 743,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette majestueuse maison de maître de 222 m², construite en 1881, qui se dresse fièrement au cœur du charmant village de Pergain-Taillac. Cette demeure historique, à deux pas du célèbre chemin de Compostelle, offre un cadre de vie paisible et enchanteur, idéal pour les amoureux de la nature et les passionnés de randonnée. Le vaste jardin de 820 m² qui l'entoure ajoute une dimension de tranquillité et de verdure à ce lieu d'exception.

La maison s'étend sur trois niveaux, débutant par un rez-de-chaussée accueillant. Dès l'entrée, vous serez charmé par le salon spacieux, inondé de lumière naturelle, qui dégage une atmosphère chaleureuse grâce à son parquet en bois massif. La salle à manger, conviviale et accueillante, est parfaite pour des repas en famille, tandis que la cuisine indépendante offre un espace fonctionnel pour concocter de délicieux plats. Un bureau, idéal pour le télétravail, complète cet espace de vie harmonieux.

À l'étage, quatre chambres lumineuses vous attendent, offrant un espace de repos confortable et paisible. Elles sont accompagnées d'une salle de bain pratique et de toilettes séparées, assurant le confort de toute la famille. Le sous-sol de 100 m², comprenant une cave et une buanderie, propose de nombreuses possibilités de rangement et d'aménagement.

La proximité immédiate des établissements scolaires est un véritable atout : une école primaire se trouve à moins de 100 m, et les collèges et lycées sont facilement accessibles. Pergain-Taillac, avec ses espaces verts et ses commerces, offre toutes les commodités pour un quotidien agréable.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 222 m²
  • Terrain : 820 m²
  • Année de construction : 1881
  • Taxe foncière : 1333€
  • DPE : G
  • Parquet en bois massif
  • Stationnement : 6 places extérieures

Mentions légales :

Les détails relatifs aux risques, à la conformité et aux diagnostics associés à ce logement peuvent être consultés via le portail officiel www.georisques.gouv.fr. Le contenu diffusé a pour objet d'informer de manière générale ; il ne remplace pas les expertises indépendantes, les constats techniques, les vérifications d'urbanisme ou les contrôles d'assainissement qui peuvent être requis. Les futurs acquéreurs sont invités à solliciter des professionnels compétents pour toute évaluation complémentaire.

Pour toute question, contactez Zefir au 07 57 91 70 93.

Ville : Pergain-Taillac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 44.067180, 0.604270
Total : 333 020
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 154 820
Valeur du bien : 319 820
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.77€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1889€/mois
Loyer annuel estimé : 22667€/an
Fourchette totale : 1504€ - 2373€/mois
Fourchette annuelle : 18047€ - 28471€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 698,41 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :377 047
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-212 047 (-56.2%)
Marge achat-revente :44 027€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 651,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :97,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 748,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 323,68
Coût de l'assurance :29 139,25
Taxe foncière : 1 333,00€/an
Soit par mois : 111,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 888,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité)
Quantité: 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :154 820(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Isolation:13 320
    Isolation toiture/combles: 222 m² × 60€/m² = 13320€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 400
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:37 500
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement sol/murs: 1500€ = 18000€
  • Salle de bain:23 500
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€ = 12000€
  • Chambres:24 000
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 300€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 500
    Rénovation complète salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:900
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 200
    Vérification et mise à niveau plomberie: 100 m² × 12€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 667 €/an
Calcul : 1 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 020 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 166 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 154 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 168 530
Revenus locatifs : +22 667
Charges déductibles : -168 530
Résultat foncier Année 1 : -145 863(Déficit de 145 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 463
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 710 €/an
Revenus locatifs : +22 667
Charges déductibles : -13 710
Résultat foncier Années 2+ : 8 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 124463.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 667168 54111 223-145 87421 400 €124 474 €124 474 €
223 12113 42410 9259 697--114 777 €
323 58313 11610 61710 467--104 309 €
424 05512 79710 29911 258--93 052 €
524 53612 4679 96912 068--80 984 €
625 02612 1269 62812 900--68 084 €
725 52711 7749 27513 753--54 330 €
826 03811 4098 91014 629--39 701 €
926 55811 0318 53215 527--24 174 €
1027 08910 6408 14216 449--7 725 €
1127 63110 2367 73717 395---
1228 1849 8187 31918 366---
1328 7489 3856 88619 363---
1429 3228 9376 43820 385---
1529 9098 4745 97521 435---
1630 5077 9945 49622 513---
1731 1177 4985 00023 619---
1831 7406 9854 48724 754---
1932 3746 4543 95625 920---
2033 0225 9053 40727 117---
2133 6825 3372 83828 346---
2234 3564 7492 25029 607---
2335 0434 1401 64230 903---
2435 7443 5111 01232 233---
2536 4592 86036133 599---
TOTAL726 038379 608162 324346 43021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 430
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 760-6 420+11 180
2+4 7600+4 760
3+4 7600+4 760
4+4 7600+4 760
5+4 7600+4 760
6+4 7600+4 760
7+4 7600+4 760
8+4 7600+4 760
9+4 7600+4 760
10+4 7600+4 760
11+4 760+2 901+1 859
12+4 760+5 510-750
13+4 760+5 809-1 049
14+4 760+6 116-1 356
15+4 760+6 431-1 671
16+4 760+6 754-1 994
17+4 760+7 086-2 326
18+4 760+7 426-2 666
19+4 760+7 776-3 016
20+4 760+8 135-3 375
21+4 760+8 504-3 744
22+4 760+8 882-4 122
23+4 760+9 271-4 511
24+4 760+9 670-4 910
25+4 760+10 080-5 320
Total+119 000+103 929+15 071
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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