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maison vente 4 pieces loretz d argenton 75m2

VilleArgenton-l'Église (79)
Surface75
Coût Total123 760
Loyer Annuel6 442
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 793,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 75m², 3 chambres, Argenton l'église

Cette maison individuelle et mitoyenne des deux cotés est une parfaite occasion pour un investisseur ou un premier achat. Elle est située à deux pas des commerces de Argenton l'église.

L'entrée permet d'accéder à une partie cuisine de 9m² avec hotte et évier, un salon de 15m² , une salle de bain et une petite cave de 5m²

A l'étage, on retrouve sur un demi palier, un toilette séparé, un point d'eau avec évier et emplacement pour machine à laver et à un autre demi palier supérieur, trois chambres de 12m², 13m² et 10m² respectivement.

Les plus, toiture révisée, convecteurs électrique, menuiseries partie rue en alu double vitrage et raccordement au tout à l'égout conforme.

N'attendez pas pour venir visiter ce bien libre de suite pour un achat ou investissement locatif.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 311 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Miguel Ruiz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 892721887, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Argenton-l'Église
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Total : 123 760
Prix d'acquisition : 59 500
Travaux : 59 500
Valeur du bien : 119 000
Frais de notaire : 4 760
Coût estimé : 4 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6442€/an
Fourchette totale : 408€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 4894€ - 8481€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 211,58 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 869
Prix d'achat :59 500
Décote à l'achat :-31 369 (-34.5%)
Marge achat-revente :-32 891€ (-36.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 111,52
Coût de l'assurance :10 829,00
Taxe foncière : 644,21€/an
Soit par mois : 53,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les convecteurs électriques
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ElectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 75 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:5 000
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 300
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 500€
  • Electricité:11 000
    Mise aux normes électricité: 75 m² × 120€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-l'Église (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 442 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 760 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 855
Revenus locatifs : +6 442
Charges déductibles : -64 855
Résultat foncier Année 1 : -58 413(Déficit de 58 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 013
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 355 €/an
Revenus locatifs : +6 442
Charges déductibles : -5 355
Résultat foncier Années 2+ : 1 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37012.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 44264 8594 281-58 41721 400 €37 017 €37 017 €
26 5715 2474 1691 324--35 692 €
36 7025 1304 0531 572--34 120 €
46 8365 0103 9331 826--32 294 €
56 9734 8863 8082 088--30 207 €
67 1134 7573 6792 356--27 851 €
77 2554 6233 5462 632--25 219 €
87 4004 4853 4072 915--22 303 €
97 5484 3413 2643 207--19 097 €
107 6994 1933 1163 506--15 591 €
117 8534 0392 9623 813--11 778 €
128 0103 8802 8034 130---
138 1703 7162 6384 454---
148 3333 5452 4684 788---
158 5003 3682 2915 132---
168 6703 1852 1085 485---
178 8442 9961 9195 848---
189 0202 8001 7226 221---
199 2012 5971 5196 604---
209 3852 3861 3096 999---
219 5732 1681 0917 404---
229 7641 9438657 821---
239 9591 7096328 250---
2410 1581 4673908 691---
2510 3621 2161399 145---
TOTAL206 341148 54662 11257 79621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 796
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 353-6 420+7 773
2+1 3530+1 353
3+1 3530+1 353
4+1 3530+1 353
5+1 3530+1 353
6+1 3530+1 353
7+1 3530+1 353
8+1 3530+1 353
9+1 3530+1 353
10+1 3530+1 353
11+1 3530+1 353
12+1 353+1 239+114
13+1 353+1 336+17
14+1 353+1 437-84
15+1 353+1 540-187
16+1 353+1 645-292
17+1 353+1 754-401
18+1 353+1 866-513
19+1 353+1 981-628
20+1 353+2 100-747
21+1 353+2 221-868
22+1 353+2 346-993
23+1 353+2 475-1 122
24+1 353+2 607-1 254
25+1 353+2 744-1 391
Total+33 825+20 872+12 953
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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