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Investissement ou premier achat

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface81m²
Coût Total145 450€
Loyer Annuel8 594€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de type T4 dans la ville de Romorantin-Lanthenay, qui a été édifiée en 1970. Elle se compose d'une salle d'eau, un séjour de 27m2, une cuisine et 3 chambres et d'un sous sol. La superficie habitable de 81m2. Pour profiter du soleil, vous disposerez d'un terrain de 2211m2 avec un jardin. Des travaux à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: » »L' annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Patrick Caron agissant sous le statut Ei immatriculé au Rsac Blois auprès de la Sas Proprietes De Sologne, au capital de 4 000 euros, 10 Place Jeanne D'Arc 41200 Romorantin Siret , Rcs Blois. Carte pro T sur immeubles et fonds de commerce (T) no Cpi 41[Coordonnées masquées]29887 délivrée par la Cci Loir et Cher. Assurance Rcp par Groupama no Y Mandat réf : 18533 Appelez P.Caron [Coordonnées masquées]

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.346342, 1.753947
Total : 145 450€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 57 970€
Valeur du bien : 138 970€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8594€/an
Fourchette totale : 584€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 7006€ - 10541€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 247,76 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 069 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-20 069€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-44 381€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 752,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 651,73€
Coût de l'assurance :12 726,87€
Taxe foncière : 859,38€/an
Soit par mois : 71,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 970 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 480€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 80€/m² = 6480€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 240€
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 594 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 033 €
Revenus locatifs : +8 594 €
Charges déductibles : -64 033 €
Résultat foncier Année 1 : -55 439 €(Déficit de 55 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 063 €/an
Revenus locatifs : +8 594 €
Charges déductibles : -6 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34039.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 594 €64 038 €4 699 €-55 444 €21 400 €34 044 €34 044 €
28 766 €5 941 €4 572 €2 825 €--31 219 €
38 941 €5 810 €4 441 €3 131 €--28 087 €
49 120 €5 674 €4 306 €3 446 €--24 642 €
59 302 €5 534 €4 166 €3 768 €--20 873 €
69 488 €5 389 €4 021 €4 099 €--16 774 €
79 678 €5 240 €3 871 €4 438 €--12 336 €
89 872 €5 085 €3 717 €4 786 €--7 550 €
910 069 €4 926 €3 557 €5 143 €--2 407 €
1010 270 €4 761 €3 392 €5 509 €---
1110 476 €4 591 €3 222 €5 885 €---
1210 685 €4 415 €3 046 €6 271 €---
1310 899 €4 233 €2 864 €6 666 €---
1411 117 €4 045 €2 676 €7 072 €---
1511 339 €3 851 €2 482 €7 489 €---
1611 566 €3 650 €2 282 €7 916 €---
1711 797 €3 443 €2 075 €8 354 €---
1812 033 €3 229 €1 860 €8 805 €---
1912 274 €3 008 €1 639 €9 266 €---
2012 520 €2 779 €1 411 €9 740 €---
2112 770 €2 543 €1 175 €10 227 €---
2213 025 €2 299 €931 €10 726 €---
2313 286 €2 047 €679 €11 239 €---
2413 552 €1 787 €418 €11 765 €---
2513 823 €1 518 €149 €12 305 €---
TOTAL275 263 €159 833 €67 652 €115 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805 €-6 420 €+8 225 €
2+1 805 €0 €+1 805 €
3+1 805 €0 €+1 805 €
4+1 805 €0 €+1 805 €
5+1 805 €0 €+1 805 €
6+1 805 €0 €+1 805 €
7+1 805 €0 €+1 805 €
8+1 805 €0 €+1 805 €
9+1 805 €0 €+1 805 €
10+1 805 €+931 €+874 €
11+1 805 €+1 766 €+39 €
12+1 805 €+1 881 €-76 €
13+1 805 €+2 000 €-195 €
14+1 805 €+2 122 €-317 €
15+1 805 €+2 247 €-442 €
16+1 805 €+2 375 €-570 €
17+1 805 €+2 506 €-701 €
18+1 805 €+2 641 €-836 €
19+1 805 €+2 780 €-975 €
20+1 805 €+2 922 €-1 117 €
21+1 805 €+3 068 €-1 263 €
22+1 805 €+3 218 €-1 413 €
23+1 805 €+3 372 €-1 567 €
24+1 805 €+3 529 €-1 724 €
25+1 805 €+3 692 €-1 887 €
Total+45 125 €+34 629 €+10 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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