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Appartement à vendre

VilleRoubaix (59)
Surface75m²
Coût Total153 825€
Loyer Annuel10 266€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 853,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.678430, 3.204160
Total : 153 825€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 3 705€
Valeur du bien : 142 705€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10266€/an
Fourchette totale : 677€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 8121€ - 12977€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 565,63 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 422 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+21 578€ (+18.4%)
Marge achat-revente :-36 403€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 825€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 732,71€
Coût de l'assurance :13 459,69€
Taxe foncière : 1 026,60€/an
Soit par mois : 85,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 705 €(49 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:520€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 65€/m² = 520€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, pas de travaux à chiffrer.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 560€
    Peinture murs et plafond: 24 m² × 65€/m² = 1560€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 625€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 65€/m² = 1625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de salle de bain n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 825 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 705 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 434 €
Revenus locatifs : +10 266 €
Charges déductibles : -10 434 €
Résultat foncier Année 1 : -168 €(Déficit de 168 €)
Imputable sur revenu global : 168 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 729 €/an
Revenus locatifs : +10 266 €
Charges déductibles : -6 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 266 €10 438 €5 169 €-173 €173 €--
210 471 €6 596 €5 031 €3 875 €---
310 681 €6 454 €4 889 €4 226 €---
410 894 €6 307 €4 742 €4 587 €---
511 112 €6 155 €4 590 €4 957 €---
611 334 €5 998 €4 433 €5 336 €---
711 561 €5 836 €4 271 €5 726 €---
811 792 €5 667 €4 102 €6 125 €---
912 028 €5 493 €3 928 €6 535 €---
1012 269 €5 313 €3 748 €6 956 €---
1112 514 €5 127 €3 562 €7 387 €---
1212 764 €4 934 €3 369 €7 830 €---
1313 020 €4 735 €3 170 €8 285 €---
1413 280 €4 529 €2 964 €8 751 €---
1513 546 €4 315 €2 750 €9 230 €---
1613 817 €4 095 €2 530 €9 722 €---
1714 093 €3 866 €2 301 €10 227 €---
1814 375 €3 630 €2 065 €10 745 €---
1914 662 €3 385 €1 820 €11 277 €---
2014 956 €3 133 €1 568 €11 823 €---
2115 255 €2 871 €1 306 €12 384 €---
2215 560 €2 600 €1 035 €12 959 €---
2315 871 €2 320 €755 €13 551 €---
2416 188 €2 031 €466 €14 158 €---
2516 512 €1 731 €166 €14 781 €---
TOTAL328 823 €117 562 €74 733 €211 260 €173 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 52 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 156 €-52 €+2 208 €
2+2 156 €+1 163 €+993 €
3+2 156 €+1 268 €+888 €
4+2 156 €+1 376 €+780 €
5+2 156 €+1 487 €+669 €
6+2 156 €+1 601 €+555 €
7+2 156 €+1 718 €+438 €
8+2 156 €+1 838 €+318 €
9+2 156 €+1 960 €+196 €
10+2 156 €+2 087 €+69 €
11+2 156 €+2 216 €-60 €
12+2 156 €+2 349 €-193 €
13+2 156 €+2 485 €-329 €
14+2 156 €+2 625 €-469 €
15+2 156 €+2 769 €-613 €
16+2 156 €+2 917 €-761 €
17+2 156 €+3 068 €-912 €
18+2 156 €+3 223 €-1 067 €
19+2 156 €+3 383 €-1 227 €
20+2 156 €+3 547 €-1 391 €
21+2 156 €+3 715 €-1 559 €
22+2 156 €+3 888 €-1 732 €
23+2 156 €+4 065 €-1 909 €
24+2 156 €+4 247 €-2 091 €
25+2 156 €+4 434 €-2 278 €
Total+53 900 €+63 378 €+-9 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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