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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleMeulan (78)
Surface74m²
Coût Total185 800€
Loyer Annuel11 058€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 891,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

HUMAN IMMOBILIER vous propose ce bel appartement 4 pièces offrant une entrée, un double séjour lumineux avec balcon, une cuisine indépendante, 2 chambres, salle de bains, nombreux rangements et une cave. Aucun travaux à prévoir. Isolation extérieure et ravalement déjà votés, financés et en cours de réalisation. Opportunité à saisir Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 278-2175 Date de réalisation du diagnostic : 17/07/2026 Prix hors honoraires : 131 580 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2000 Charges prévisionnelles annuelles : 3513 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Meulan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78250
Coordonnées : 49.004528, 1.911441
Total : 185 800€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 174 600€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11058€/an
Fourchette totale : 777€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 9319€ - 13123€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 736,24 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 482 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-62 482€ (-30.9%)
Marge achat-revente :16 682€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 956,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 304,58€
Coût de l'assurance :13 935,00€
Taxe foncière : 1 105,84€/an
Soit par mois : 92,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 292,75€/mois
Soit par an : 3 513,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meulan (coefficient 1.2 appliqué pour les coûts de main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 058 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 513 €/an
Calcul : 293 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 829 €
Revenus locatifs : +11 058 €
Charges déductibles : -45 829 €
Résultat foncier Année 1 : -34 770 €(Déficit de 34 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 229 €/an
Revenus locatifs : +11 058 €
Charges déductibles : -11 229 €
Résultat foncier Années 2+ : -170 €/an(Déficit de 170 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13370.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 058 €45 834 €6 058 €-34 776 €21 400 €13 376 €13 376 €
211 280 €11 071 €5 895 €208 €--13 168 €
311 505 €10 903 €5 727 €602 €--12 566 €
411 735 €10 729 €5 553 €1 006 €--11 559 €
511 970 €10 549 €5 373 €1 421 €--10 138 €
612 209 €10 363 €5 187 €1 847 €--8 292 €
712 454 €10 171 €4 994 €2 283 €--6 009 €
812 703 €9 972 €4 796 €2 731 €--3 278 €
912 957 €9 767 €4 590 €3 190 €--88 €
1013 216 €9 554 €4 378 €3 661 €---
1113 480 €9 335 €4 159 €4 145 €---
1213 750 €9 108 €3 932 €4 641 €---
1314 025 €8 874 €3 698 €5 151 €---
1414 305 €8 632 €3 456 €5 673 €---
1514 591 €8 382 €3 206 €6 209 €---
1614 883 €8 123 €2 947 €6 760 €---
1715 181 €7 856 €2 680 €7 325 €---
1815 484 €7 580 €2 404 €7 905 €---
1915 794 €7 294 €2 118 €8 500 €---
2016 110 €6 999 €1 823 €9 111 €---
2116 432 €6 694 €1 518 €9 738 €---
2216 761 €6 379 €1 203 €10 382 €---
2317 096 €6 054 €877 €11 043 €---
2417 438 €5 717 €541 €11 721 €---
2517 787 €5 369 €193 €12 418 €---
TOTAL354 205 €251 311 €87 305 €102 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-6 420 €+8 742 €
2+2 322 €0 €+2 322 €
3+2 322 €0 €+2 322 €
4+2 322 €0 €+2 322 €
5+2 322 €0 €+2 322 €
6+2 322 €0 €+2 322 €
7+2 322 €0 €+2 322 €
8+2 322 €0 €+2 322 €
9+2 322 €0 €+2 322 €
10+2 322 €+1 072 €+1 250 €
11+2 322 €+1 244 €+1 078 €
12+2 322 €+1 392 €+930 €
13+2 322 €+1 545 €+777 €
14+2 322 €+1 702 €+620 €
15+2 322 €+1 863 €+459 €
16+2 322 €+2 028 €+294 €
17+2 322 €+2 197 €+125 €
18+2 322 €+2 371 €-49 €
19+2 322 €+2 550 €-228 €
20+2 322 €+2 733 €-411 €
21+2 322 €+2 921 €-599 €
22+2 322 €+3 115 €-793 €
23+2 322 €+3 313 €-991 €
24+2 322 €+3 516 €-1 194 €
25+2 322 €+3 725 €-1 403 €
Total+58 050 €+30 868 €+27 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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