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Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

Bien expiré
VilleDéols (36)
Surface47m²
Coût Total74 240€
Loyer Annuel6 324€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T2 loué au 3ème étage, investissement locatif. Situé dans un quartier dynamique, cet appartement offre un potentiel intéressant pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier.

Prix du bouquet : 50000.0 euros.

Numéro de mandat : 6697

Ville : Déols
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36130
Coordonnées : 46.828176, 1.710408
Total : 74 240€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 20 240€
Valeur du bien : 70 240€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.12€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6324€/an
Fourchette totale : 429€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 5146€ - 7771€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 383,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 412,76€
Coût de l'assurance :6 310,40€
Taxe foncière : 632,36€/an
Soit par mois : 52,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 77,25€/mois
Soit par an : 927,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 526,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais mobilier encombrant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 240 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 040€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 441 €
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -24 441 €
Résultat foncier Année 1 : -18 117 €(Déficit de 18 117 €)
Imputable sur revenu global : 18 117 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 201 €/an
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -4 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 123 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 324 €24 443 €2 391 €-18 119 €18 119 €--
26 450 €4 138 €2 326 €2 312 €---
36 579 €4 071 €2 260 €2 508 €---
46 711 €4 002 €2 191 €2 708 €---
56 845 €3 931 €2 119 €2 914 €---
66 982 €3 857 €2 046 €3 124 €---
77 121 €3 781 €1 969 €3 340 €---
87 264 €3 703 €1 891 €3 561 €---
97 409 €3 621 €1 810 €3 788 €---
107 557 €3 537 €1 726 €4 020 €---
117 708 €3 451 €1 639 €4 258 €---
127 863 €3 361 €1 549 €4 501 €---
138 020 €3 269 €1 457 €4 751 €---
148 180 €3 173 €1 361 €5 007 €---
158 344 €3 074 €1 262 €5 270 €---
168 511 €2 972 €1 160 €5 539 €---
178 681 €2 867 €1 055 €5 814 €---
188 855 €2 758 €946 €6 097 €---
199 032 €2 645 €834 €6 386 €---
209 212 €2 529 €717 €6 683 €---
219 397 €2 409 €597 €6 988 €---
229 584 €2 285 €473 €7 300 €---
239 776 €2 157 €345 €7 619 €---
249 972 €2 024 €213 €7 947 €---
2510 171 €1 888 €76 €8 284 €---
TOTAL202 546 €99 947 €34 413 €102 599 €18 119 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 436 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 328 €-5 436 €+6 764 €
2+1 328 €+694 €+634 €
3+1 328 €+752 €+576 €
4+1 328 €+812 €+516 €
5+1 328 €+874 €+454 €
6+1 328 €+937 €+391 €
7+1 328 €+1 002 €+326 €
8+1 328 €+1 068 €+260 €
9+1 328 €+1 136 €+192 €
10+1 328 €+1 206 €+122 €
11+1 328 €+1 277 €+51 €
12+1 328 €+1 350 €-22 €
13+1 328 €+1 425 €-97 €
14+1 328 €+1 502 €-174 €
15+1 328 €+1 581 €-253 €
16+1 328 €+1 662 €-334 €
17+1 328 €+1 744 €-416 €
18+1 328 €+1 829 €-501 €
19+1 328 €+1 916 €-588 €
20+1 328 €+2 005 €-677 €
21+1 328 €+2 096 €-768 €
22+1 328 €+2 190 €-862 €
23+1 328 €+2 286 €-958 €
24+1 328 €+2 384 €-1 056 €
25+1 328 €+2 485 €-1 157 €
Total+33 200 €+30 780 €+2 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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