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Achat appartement

Bien expiré
VilleAlgolsheim (68)
Surface72m²
Coût Total143 480€
Loyer Annuel7 947€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 263,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 72 m², Bâtiment de 6 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1977, Au 6ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz collectif, 1 Parking

ALGOLSHEIM, appartement de 3 pièces, 2 chambres, 72 m², balcon 8,6 m², au 5ème étage sans ascenseur, dans une copropriété de 20 lots principaux Chauffage collectif gaz, cave, place de parking privative, possibilité garage 5 000 euros Classe énergie : D (205kWh/m².an) Classe climat : D (45 KgCO2/m².an) Charges trimestrielles prévisionnelles de copropriété :485 euros (yc eau chaude, eau froide, chauffage, OM) Aucune procédure de copropriété en difficulté ou en état de carence. Prix : 91 000 euros (hors frais de notaires réduits et de mise en copropriété), pas de frais d'agence Visite du bien sur rendez-vous, merci de nous contacter Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les offres d'achat devront nous parvenir avant le 30 mars 2026 à 12heures, par mail (). Cette vente est soumise aux articles L 443-11 et suivants du CCH, aux articles R443-12 et suivants du CCH ainsi qu'aux articles D443-12-1 et suivants du CCH

Ville : Algolsheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68600
Coordonnées : 48.003600, 7.567970
Total : 143 480€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 136 200€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7947€/an
Fourchette totale : 531€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6376€ - 9905€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 248,15€
Coût de l'assurance :12 554,50€
Taxe foncière : 794,70€/an
Soit par mois : 66,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,67€/mois
Soit par an : 1 940,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 662,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose revêtement sol 24 m²: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 8000€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Algolsheim). Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 947 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 940 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 225 €
Revenus locatifs : +7 947 €
Charges déductibles : -53 225 €
Résultat foncier Année 1 : -45 278 €(Déficit de 45 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 025 €/an
Revenus locatifs : +7 947 €
Charges déductibles : -8 025 €
Résultat foncier Années 2+ : -78 €/an(Déficit de 78 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23877.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 947 €53 229 €4 792 €-45 282 €21 400 €23 882 €23 882 €
28 106 €7 902 €4 665 €204 €--23 678 €
38 268 €7 770 €4 533 €498 €--23 180 €
48 433 €7 633 €4 396 €800 €--22 380 €
58 602 €7 492 €4 255 €1 110 €--21 270 €
68 774 €7 346 €4 109 €1 428 €--19 842 €
78 950 €7 195 €3 958 €1 755 €--18 087 €
89 129 €7 039 €3 802 €2 090 €--15 997 €
99 311 €6 877 €3 640 €2 434 €--13 563 €
109 497 €6 710 €3 473 €2 787 €--10 776 €
119 687 €6 537 €3 300 €3 150 €--7 626 €
129 881 €6 358 €3 121 €3 523 €---
1310 079 €6 173 €2 936 €3 905 €---
1410 280 €5 982 €2 745 €4 298 €---
1510 486 €5 784 €2 547 €4 702 €---
1610 696 €5 580 €2 343 €5 116 €---
1710 910 €5 368 €2 131 €5 542 €---
1811 128 €5 149 €1 912 €5 979 €---
1911 350 €4 922 €1 686 €6 428 €---
2011 577 €4 688 €1 451 €6 889 €---
2111 809 €4 446 €1 209 €7 363 €---
2212 045 €4 195 €958 €7 850 €---
2312 286 €3 936 €699 €8 350 €---
2412 532 €3 668 €431 €8 864 €---
2512 782 €3 391 €154 €9 392 €---
TOTAL254 544 €195 371 €69 248 €59 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 669 €-6 420 €+8 089 €
2+1 669 €0 €+1 669 €
3+1 669 €0 €+1 669 €
4+1 669 €0 €+1 669 €
5+1 669 €0 €+1 669 €
6+1 669 €0 €+1 669 €
7+1 669 €0 €+1 669 €
8+1 669 €0 €+1 669 €
9+1 669 €0 €+1 669 €
10+1 669 €0 €+1 669 €
11+1 669 €0 €+1 669 €
12+1 669 €+1 057 €+612 €
13+1 669 €+1 172 €+497 €
14+1 669 €+1 289 €+380 €
15+1 669 €+1 410 €+259 €
16+1 669 €+1 535 €+134 €
17+1 669 €+1 662 €+7 €
18+1 669 €+1 794 €-125 €
19+1 669 €+1 928 €-259 €
20+1 669 €+2 067 €-398 €
21+1 669 €+2 209 €-540 €
22+1 669 €+2 355 €-686 €
23+1 669 €+2 505 €-836 €
24+1 669 €+2 659 €-990 €
25+1 669 €+2 817 €-1 148 €
Total+41 725 €+20 040 €+21 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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