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Achat maison 5 pièces - Saint-georges-du-bois | Ref. 164

VilleBreuil-la-réorte, Marsais, Puyravault, Péré, Saint-georges-du-bois, Saint-germain-de-marencennes, Saint-mard, Saint-pierre-d'amilly, Saint-saturnin-du-bois, Surgères, Vandré, Vouhé (17)
Surface120
Coût Total197 400
Loyer Annuel12 894
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 140 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À 4 minutes de Surgères, cette maison en pierre vous séduira par son séjour chaleureux avec mur en pierres apparentes, alliant cachet et authenticité. La cuisine est conviviale et vous permettra de diner aisément en famille. En rez-de-chaussée, vous découvrirez également une salle d'eau, des wc ainsi qu'un bureau qui peut tout à fait devenir une chambre. Une grande buanderie complète ce niveau. L'espace nuit est créé au premier étage où un palier dessert 3 chambres lumineuses. A l'extérieur, vous profiterez également d'une cour fermée idéale pour les repas, un espace détente ou un stationnement privatif avec prise de recharge pour véhicule électrique. Pour ajouter de la praticité à cette maison, une dépendance d'environ 45m2 complète ce bien.

Contactez notre agence pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Voir moins

Ville : Breuil-la-réorte, Marsais, Puyravault, Péré, Saint-georges-du-bois, Saint-germain-de-marencennes, Saint-mard, Saint-pierre-d'amilly, Saint-saturnin-du-bois, Surgères, Vandré, Vouhé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Total : 197 400
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 46 200
Valeur du bien : 186 200
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12894€/an
Fourchette totale : 851€ - 1356€/mois
Fourchette annuelle : 10215€ - 16275€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 513,16 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :181 579
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-41 579 (-22.9%)
Marge achat-revente :-15 821€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 045,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 069,28
Coût de l'assurance :17 272,50
Taxe foncière : 1 289,40€/an
Soit par mois : 107,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 074,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 894 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 003
Revenus locatifs : +12 894
Charges déductibles : -55 003
Résultat foncier Année 1 : -42 109(Déficit de 42 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 803 €/an
Revenus locatifs : +12 894
Charges déductibles : -8 803
Résultat foncier Années 2+ : 4 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20708.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 89455 0096 829-42 11521 400 €20 715 €20 715 €
213 1528 6306 6504 522--16 193 €
313 4158 4456 4654 970--11 223 €
413 6838 2536 2735 430--5 793 €
513 9578 0546 0745 902---
614 2367 8495 8686 387---
714 5217 6365 6556 885---
814 8117 4155 4357 396---
915 1077 1875 2067 921---
1015 4106 9504 9708 460---
1115 7186 7054 7259 013---
1216 0326 4514 4719 581---
1316 3536 1884 20810 164---
1416 6805 9163 93610 764---
1517 0135 6343 65411 379---
1617 3545 3433 36212 011---
1717 7015 0403 06012 660---
1818 0554 7282 74713 327---
1918 4164 4032 42314 012---
2018 7844 0682 08814 716---
2119 1603 7201 74015 440---
2219 5433 3601 38016 183---
2319 9342 9881 00716 946---
2420 3332 60262117 731---
2520 7392 20222218 537---
TOTAL412 999194 77799 069218 22321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 223
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 708-6 420+9 128
2+2 7080+2 708
3+2 7080+2 708
4+2 7080+2 708
5+2 708+33+2 675
6+2 708+1 916+792
7+2 708+2 066+642
8+2 708+2 219+489
9+2 708+2 376+332
10+2 708+2 538+170
11+2 708+2 704+4
12+2 708+2 874-166
13+2 708+3 049-341
14+2 708+3 229-521
15+2 708+3 414-706
16+2 708+3 603-895
17+2 708+3 798-1 090
18+2 708+3 998-1 290
19+2 708+4 204-1 496
20+2 708+4 415-1 707
21+2 708+4 632-1 924
22+2 708+4 855-2 147
23+2 708+5 084-2 376
24+2 708+5 319-2 611
25+2 708+5 561-2 853
Total+67 700+65 467+2 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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