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Immeuble 125 m² TARASCON SUR ARIEGE

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface125m²
Coût Total143 000€
Loyer Annuel13 384€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 840 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 125 m² TARASCON SUR ARIEGE

PLACEMENT RENTABLE !

Composé de quatre appartements. Deux studios au rez-de-chaussée dont un loué en saisonnier, l'autre est à finir de rénover pour location en saisonnier également et deux appartements de type deux au premier et au deuxième étage qui sont loués à l'année. Loyer annuel de 8160 € pour les deux T2 et potentiel de 8000 € en saisonnier pour les deux studios. Prévoir travaux de rénovations énergétiques et de décoration pour l'appartment du dernier étage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - SAYO Flavien - Agent Commercial - RSAC N° 814 419 883

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2024

Consommation énergie primaire : 453 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 040 € et 5 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.844315, 1.601487
Total : 143 000€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 134 600€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13384€/an
Fourchette totale : 895€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 10741€ - 16678€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,98 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 372 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :+8 628€ (+9.0%)
Marge achat-revente :-46 628€ (-48.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 750,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 307,63€
Coût de l'assurance :10 725,00€
Taxe foncière : 1 338,44€/an
Soit par mois : 111,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations électriques et plomberie si nécessaire
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 12 m² de chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m² (estimation pour un salon de taille moyenne)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 supposé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (prix moyen pour du PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (fourniture et pose comprises)
  • Salle de bain:1 000€
    Mise aux normes plomberie/électricité: 4 m² × 250€/m² = 1000€ (fourniture et pose comprises)
  • Chambres:480€
    Peinture chambres: 12 m² × 40€/m² = 480€ (fourniture et pose comprises)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 384 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 281 €
Revenus locatifs : +13 384 €
Charges déductibles : -36 281 €
Résultat foncier Année 1 : -22 897 €(Déficit de 22 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 681 €/an
Revenus locatifs : +13 384 €
Charges déductibles : -6 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1496.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 384 €36 286 €4 918 €-22 901 €21 400 €1 501 €1 501 €
213 652 €6 557 €4 789 €7 095 €---
313 925 €6 423 €4 656 €7 502 €---
414 204 €6 284 €4 517 €7 919 €---
514 488 €6 141 €4 374 €8 347 €---
614 777 €5 993 €4 225 €8 785 €---
715 073 €5 839 €4 071 €9 234 €---
815 375 €5 680 €3 912 €9 695 €---
915 682 €5 515 €3 748 €10 167 €---
1015 996 €5 344 €3 577 €10 651 €---
1116 316 €5 168 €3 400 €11 148 €---
1216 642 €4 985 €3 217 €11 657 €---
1316 975 €4 795 €3 028 €12 179 €---
1417 314 €4 599 €2 832 €12 715 €---
1517 660 €4 396 €2 629 €13 264 €---
1618 014 €4 186 €2 419 €13 827 €---
1718 374 €3 969 €2 201 €14 405 €---
1818 741 €3 743 €1 976 €14 998 €---
1919 116 €3 510 €1 743 €15 606 €---
2019 499 €3 269 €1 501 €16 230 €---
2119 889 €3 019 €1 251 €16 870 €---
2220 286 €2 760 €992 €17 527 €---
2320 692 €2 492 €724 €18 200 €---
2421 106 €2 214 €447 €18 892 €---
2521 528 €1 927 €159 €19 601 €---
TOTAL428 707 €145 094 €71 308 €283 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 811 €-6 420 €+9 231 €
2+2 811 €+1 678 €+1 133 €
3+2 811 €+2 251 €+560 €
4+2 811 €+2 376 €+435 €
5+2 811 €+2 504 €+307 €
6+2 811 €+2 635 €+176 €
7+2 811 €+2 770 €+41 €
8+2 811 €+2 908 €-97 €
9+2 811 €+3 050 €-239 €
10+2 811 €+3 195 €-384 €
11+2 811 €+3 344 €-533 €
12+2 811 €+3 497 €-686 €
13+2 811 €+3 654 €-843 €
14+2 811 €+3 814 €-1 003 €
15+2 811 €+3 979 €-1 168 €
16+2 811 €+4 148 €-1 337 €
17+2 811 €+4 322 €-1 511 €
18+2 811 €+4 499 €-1 688 €
19+2 811 €+4 682 €-1 871 €
20+2 811 €+4 869 €-2 058 €
21+2 811 €+5 061 €-2 250 €
22+2 811 €+5 258 €-2 447 €
23+2 811 €+5 460 €-2 649 €
24+2 811 €+5 668 €-2 857 €
25+2 811 €+5 880 €-3 069 €
Total+70 275 €+85 084 €+-14 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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