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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleSaint-Perdon (40)
Surface200m²
Coût Total316 920€
Loyer Annuel23 451€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéale pour une famille nombreuse, grande maison composée d'un vaste salon, séjour avec coin four à pains et poêle à granulés, cuisine aménagée et équipée, arrière cuisine, 2salles d'eau, 7 chambres, atelier et grande dépendance. La maison est très peu énergivore, seul le poêle chauffe la maison. A l'extérieur, vous pourrez profiter d'un joli parc avec accès rapide à la 2X2 direction l'océan. Vos animaux auront l'espace nécessaire et vous aurez la possibilité de construire un étang, l'eau étant à moins d'un mètre, ainsi la maison pourra profiter d'une vue sur l'étang.

N'hésitez pas à contacter votre conseillère Emilie FABIEN par téléphone ou par mail à l'adresse suivante

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Perdon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40090
Coordonnées : 43.881870, -0.609390
Total : 316 920€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 75 000€
Valeur du bien : 299 000€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.96€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1954€/mois
Loyer annuel estimé : 23451€/an
Fourchette totale : 1592€ - 2399€/mois
Fourchette annuelle : 19105€ - 28786€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 546,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :89,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 635,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 903,18€
Coût de l'assurance :26 938,20€
Taxe foncière : 2 345,11€/an
Soit par mois : 195,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 954,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 831,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 200 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 200 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 000 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 200 m² × 12.5€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 200 m² × 12.5€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Perdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 451 €/an
Calcul : 1 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 620 €
Revenus locatifs : +23 451 €
Charges déductibles : -88 620 €
Résultat foncier Année 1 : -65 169 €(Déficit de 65 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 620 €/an
Revenus locatifs : +23 451 €
Charges déductibles : -13 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43769.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 451 €88 630 €10 208 €-65 179 €21 400 €43 779 €43 779 €
223 920 €13 354 €9 931 €10 566 €--33 213 €
324 399 €13 069 €9 646 €11 330 €--21 883 €
424 887 €12 774 €9 351 €12 112 €--9 771 €
525 384 €12 470 €9 047 €12 915 €---
625 892 €12 155 €8 732 €13 737 €---
726 410 €11 830 €8 407 €14 580 €---
826 938 €11 494 €8 072 €15 444 €---
927 477 €11 147 €7 725 €16 329 €---
1028 026 €10 789 €7 367 €17 237 €---
1128 587 €10 419 €6 996 €18 168 €---
1229 159 €10 037 €6 614 €19 122 €---
1329 742 €9 641 €6 219 €20 100 €---
1430 337 €9 233 €5 811 €21 103 €---
1530 943 €8 812 €5 389 €22 132 €---
1631 562 €8 376 €4 953 €23 186 €---
1732 193 €7 926 €4 503 €24 267 €---
1832 837 €7 461 €4 038 €25 376 €---
1933 494 €6 981 €3 558 €26 513 €---
2034 164 €6 485 €3 062 €27 679 €---
2134 847 €5 972 €2 549 €28 875 €---
2235 544 €5 442 €2 020 €30 102 €---
2336 255 €4 895 €1 473 €31 360 €---
2436 980 €4 330 €907 €32 650 €---
2537 720 €3 746 €324 €33 974 €---
TOTAL751 146 €307 469 €146 903 €443 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 925 €-6 420 €+11 345 €
2+4 925 €0 €+4 925 €
3+4 925 €0 €+4 925 €
4+4 925 €0 €+4 925 €
5+4 925 €+943 €+3 982 €
6+4 925 €+4 121 €+804 €
7+4 925 €+4 374 €+551 €
8+4 925 €+4 633 €+292 €
9+4 925 €+4 899 €+26 €
10+4 925 €+5 171 €-246 €
11+4 925 €+5 450 €-525 €
12+4 925 €+5 737 €-812 €
13+4 925 €+6 030 €-1 105 €
14+4 925 €+6 331 €-1 406 €
15+4 925 €+6 639 €-1 714 €
16+4 925 €+6 956 €-2 031 €
17+4 925 €+7 280 €-2 355 €
18+4 925 €+7 613 €-2 688 €
19+4 925 €+7 954 €-3 029 €
20+4 925 €+8 304 €-3 379 €
21+4 925 €+8 663 €-3 738 €
22+4 925 €+9 031 €-4 106 €
23+4 925 €+9 408 €-4 483 €
24+4 925 €+9 795 €-4 870 €
25+4 925 €+10 192 €-5 267 €
Total+123 125 €+133 103 €+-9 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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