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maison avec 3 appartements

VilleAubin (12)
Surface180
Coût Total146 680
Loyer Annuel15 044
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+353
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 422,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Aubin, en France, cette spacieuse maison de 180 m² vous offre un espace de vie généreux réparti sur 11 pièces. Idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace supplémentaire, cette propriété est proposée au prix attractif de 91 000€.

Dotée d'un chauffage au gaz pour un confort optimal, la maison comprend une cuisine équipée de base, parfaite pour préparer de délicieux repas en famille. Les pièces lumineuses et bien agencées offrent de multiples possibilités d'aménagement pour s'adapter à vos besoins et à vos envies.

Profitez d'un jardin spacieux pour des moments de détente en plein air et d'un emplacement idéal à proximité des commodités de la ville. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir une maison offrant un excellent rapport qualité-prix à Aubin. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tous les avantages de cette propriété exceptionnelle. Prix hors honoraires d'agence 70 000 €. Prix honoraires inclus 76 000 €.

Annonce publiée par Lilian Rez (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Aubin, 12110 immatriculé au RSAC de RODEZ sous le n°822 7[Coordonnées masquées]. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.527615, 2.246788
Total : 146 680
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 64 600
Valeur du bien : 140 600
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 973€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 11671€ - 19392€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,46 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 423
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-88 423 (-53.8%)
Marge achat-revente :17 743€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 142,68
Coût de l'assurance :12 834,50
Taxe foncière : 1 504,39€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée de base
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 600
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Salle de bain complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 680 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 658
Revenus locatifs : +15 044
Charges déductibles : -71 658
Résultat foncier Année 1 : -56 614(Déficit de 56 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 214
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 058 €/an
Revenus locatifs : +15 044
Charges déductibles : -7 058
Résultat foncier Années 2+ : 7 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35214.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 04471 6635 045-56 61921 400 €35 219 €35 219 €
215 3456 9304 9138 414--26 804 €
315 6526 7934 7758 859--17 946 €
415 9656 6514 6339 314--8 632 €
516 2846 5044 4869 780---
616 6106 3524 33410 258---
716 9426 1944 17610 748---
817 2816 0314 01311 250---
917 6265 8623 84411 765---
1017 9795 6873 66912 292---
1118 3385 5063 48812 833---
1218 7055 3183 30013 387---
1319 0795 1243 10613 956---
1419 4614 9232 90514 538---
1519 8504 7142 69715 136---
1620 2474 4992 48115 748---
1720 6524 2762 25816 376---
1821 0654 0452 02717 021---
1921 4863 8051 78817 681---
2021 9163 5581 54018 359---
2122 3543 3011 28319 053---
2222 8023 0361 01819 766---
2323 2582 76174320 497---
2423 7232 47645821 247---
2524 1972 18116422 016---
TOTAL481 861188 18773 143293 67421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 674
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159-6 420+9 579
2+3 1590+3 159
3+3 1590+3 159
4+3 1590+3 159
5+3 159+344+2 815
6+3 159+3 077+82
7+3 159+3 224-65
8+3 159+3 375-216
9+3 159+3 529-370
10+3 159+3 688-529
11+3 159+3 850-691
12+3 159+4 016-857
13+3 159+4 187-1 028
14+3 159+4 361-1 202
15+3 159+4 541-1 382
16+3 159+4 724-1 565
17+3 159+4 913-1 754
18+3 159+5 106-1 947
19+3 159+5 304-2 145
20+3 159+5 508-2 349
21+3 159+5 716-2 557
22+3 159+5 930-2 771
23+3 159+6 149-2 990
24+3 159+6 374-3 215
25+3 159+6 605-3 446
Total+78 975+88 102+-9 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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