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Détails du bien

VilleLimoges (87)
Surface75.95
Coût Total151 212
Loyer Annuel7 865
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 900 €
Surface : 75.95 m²
Prix au m² : 1 289,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

" LE PRIVILEGE" À découvrir sans tarder à Limoges ! Situé au 1er étage d'une petite copropriété calme et très bien entretenue, cet appartement spacieux et fonctionnel bénéficie d'un emplacement idéal, à proximité immédiate des commodités et des lignes de bus. Il se compose d'un agréable salon-séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau ainsi que de toilettes séparées. Vous apprécierez également la présence d'un garage privatif situé au rez-de-chaussée de la copropriété, un véritable atout au quotidien. Un bien idéal pour une famille ou un investissement, alliant confort, praticité et emplacement recherché. [D'AUTRES PHOTOS SONT DISPONIBLES SUR NOTRE SITE INTERNET] Si vous recherchez le charme de l'ancien et la proximité des commodités de LIMOGES, alors n'hésitez-plus et contactez-nous pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir rapidement dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1727.0 € et 2337.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-atrium-limoges.com/mentions_legales/

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.842165, 1.250022
Total : 151 212
Prix d'acquisition : 97 900
Travaux : 45 480
Valeur du bien : 143 380
Frais de notaire : 7 832
Coût estimé : 7 832
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.95
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7865€/an
Fourchette totale : 522€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6268€ - 9868€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450,25 €/m²
Basé sur :530 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 146
Prix d'achat :97 900
Décote à l'achat :-12 246 (-11.1%)
Marge achat-revente :-41 066€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 212
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 888,87
Coût de l'assurance :13 231,05
Taxe foncière : 786,49€/an
Soit par mois : 65,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75.95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces (couloir, salle à manger, entrée)
Quantité: environ 32 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 480(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 280
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 865 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 212 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 022
Revenus locatifs : +7 865
Charges déductibles : -52 022
Résultat foncier Année 1 : -44 157(Déficit de 44 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 757
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +7 865
Charges déductibles : -6 542
Résultat foncier Années 2+ : 1 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22756.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 635(65% de 97 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 314 €/an
Calcul : 63 635 € × 3,636% = 2 314
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86552 0275 231-44 16221 400 €22 762 €22 762 €
28 0226 4105 0941 612--21 149 €
38 1836 2684 9521 915--19 234 €
48 3466 1214 8052 225--17 009 €
58 5135 9694 6532 545--14 464 €
68 6835 8114 4952 872--11 592 €
78 8575 6484 3323 209--8 383 €
89 0345 4794 1633 555--4 827 €
99 2155 3043 9883 911--916 €
109 3995 1233 8074 277---
119 5874 9353 6194 652---
129 7794 7403 4255 039---
139 9754 5393 2235 435---
1410 1744 3313 0155 843---
1510 3784 1152 7996 263---
1610 5853 8912 5766 694---
1710 7973 6602 3447 137---
1811 0133 4202 1047 593---
1911 2333 1721 8568 061---
2011 4582 9151 5998 543---
2111 6872 6491 3339 038---
2211 9212 3731 0579 548---
2312 1592 08777210 072---
2412 4021 79247610 610---
2512 6501 48617011 165---
TOTAL251 915154 26275 88997 65321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 653
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652-6 420+8 072
2+1 6520+1 652
3+1 6520+1 652
4+1 6520+1 652
5+1 6520+1 652
6+1 6520+1 652
7+1 6520+1 652
8+1 6520+1 652
9+1 6520+1 652
10+1 652+1 008+644
11+1 652+1 396+256
12+1 652+1 512+140
13+1 652+1 631+21
14+1 652+1 753-101
15+1 652+1 879-227
16+1 652+2 008-356
17+1 652+2 141-489
18+1 652+2 278-626
19+1 652+2 418-766
20+1 652+2 563-911
21+1 652+2 711-1 059
22+1 652+2 864-1 212
23+1 652+3 021-1 369
24+1 652+3 183-1 531
25+1 652+3 349-1 697
Total+41 300+29 296+12 004
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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