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Achat : Appartement (04170)

VilleSaint-André-les-Alpes (04)
Surface79m²
Coût Total126 540€
Loyer Annuel8 219€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 253,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Exclusif: Appartement T3 de 79m² habitable + terrasse couverte de 16.5m² comprenant: hall, salle d'eau, une chambre de 17.65m² donnant sur terrasse, une chambre de 18.70m² avec dressing, dégagement, cuisine, wc, séjour de 20m² donnant sur terrasse, une cave. Appartement au centre du village avec une magnifique vue. expo sud.

Ville : Saint-André-les-Alpes
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Coordonnées : 43.959680, 6.505820
Total : 126 540€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 620€
Valeur du bien : 118 620€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8219€/an
Fourchette totale : 544€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 6524€ - 10354€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 810,54 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 033 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-44 033€ (-30.8%)
Marge achat-revente :16 493€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :36,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 084,53€
Coût de l'assurance :11 072,25€
Taxe foncière : 821,89€/an
Soit par mois : 68,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des fixtures et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 620 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Alpes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 540 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 170 €
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -25 170 €
Résultat foncier Année 1 : -16 951 €(Déficit de 16 951 €)
Imputable sur revenu global : 16 951 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 550 €/an
Revenus locatifs : +8 219 €
Charges déductibles : -5 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 669 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 219 €25 174 €4 289 €-16 955 €16 955 €--
28 383 €5 441 €4 176 €2 942 €---
38 551 €5 323 €4 059 €3 228 €---
48 722 €5 202 €3 937 €3 520 €---
58 896 €5 076 €3 811 €3 820 €---
69 074 €4 946 €3 681 €4 128 €---
79 256 €4 812 €3 547 €4 444 €---
89 441 €4 672 €3 407 €4 769 €---
99 630 €4 528 €3 263 €5 102 €---
109 822 €4 379 €3 114 €5 444 €---
1110 019 €4 224 €2 960 €5 794 €---
1210 219 €4 065 €2 800 €6 155 €---
1310 424 €3 899 €2 635 €6 524 €---
1410 632 €3 728 €2 463 €6 904 €---
1510 845 €3 551 €2 286 €7 294 €---
1611 062 €3 368 €2 103 €7 694 €---
1711 283 €3 178 €1 914 €8 105 €---
1811 508 €2 982 €1 717 €8 526 €---
1911 739 €2 779 €1 514 €8 960 €---
2011 973 €2 569 €1 304 €9 405 €---
2112 213 €2 351 €1 087 €9 861 €---
2212 457 €2 126 €862 €10 331 €---
2312 706 €1 893 €629 €10 813 €---
2412 960 €1 653 €388 €11 308 €---
2513 220 €1 403 €138 €11 816 €---
TOTAL263 254 €113 324 €62 085 €149 930 €16 955 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 087 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-5 087 €+6 813 €
2+1 726 €+883 €+843 €
3+1 726 €+968 €+758 €
4+1 726 €+1 056 €+670 €
5+1 726 €+1 146 €+580 €
6+1 726 €+1 238 €+488 €
7+1 726 €+1 333 €+393 €
8+1 726 €+1 431 €+295 €
9+1 726 €+1 531 €+195 €
10+1 726 €+1 633 €+93 €
11+1 726 €+1 738 €-12 €
12+1 726 €+1 846 €-120 €
13+1 726 €+1 957 €-231 €
14+1 726 €+2 071 €-345 €
15+1 726 €+2 188 €-462 €
16+1 726 €+2 308 €-582 €
17+1 726 €+2 431 €-705 €
18+1 726 €+2 558 €-832 €
19+1 726 €+2 688 €-962 €
20+1 726 €+2 821 €-1 095 €
21+1 726 €+2 958 €-1 232 €
22+1 726 €+3 099 €-1 373 €
23+1 726 €+3 244 €-1 518 €
24+1 726 €+3 392 €-1 666 €
25+1 726 €+3 545 €-1 819 €
Total+43 150 €+44 979 €+-1 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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