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Maison à vendre Nouzonville

VilleNouzonville (08)
Surface110m²
Coût Total182 775€
Loyer Annuel8 806€
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 863,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

MELANIE JOULAIN JANAT EP FRANCE vous propose cette maison de 110m² sur une parcelle de terrain de 1068m² environ A RENOVER complètement au Rez de Chaussée , les étages sont rénover complètement , les travaux sont en cours Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller eXp Realty : Melanie JOULAIN JANAT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 904295334 SEDAN - https://files.netty.immo/file/company54396zsr/307446/WL8AN/baremes_2026_3.pdf

Ville : Nouzonville
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.826626, 4.745532
Total : 182 775€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 80 175€
Valeur du bien : 175 175€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 734€/mois
Loyer annuel estimé : 8806€/an
Fourchette totale : 578€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6939€ - 11175€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 065,13 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 164 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-22 164€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-65 611€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 775€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 941,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 883,18€
Coût de l'assurance :13 708,13€
Taxe foncière : 880,57€/an
Soit par mois : 73,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-280,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1.7/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 1/5 visible - installations électriques visibles et non conformes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 1/5 visible - plomberie en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 175 €(729 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 100€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€, Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2700€ = 5400€
  • Salon - Rénovation lourde:5 375€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 25€/m² = 625€, Parquet flottant: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1625€ = 3500€
  • Électricité - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 10000€ = 10000€ (incluant tableau électrique, prises, éclairage, main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 8000€ = 8000€ (incluant tuyauterie, évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Nouzonville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 806 €/an
Calcul : 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 775 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 558 €
Revenus locatifs : +8 806 €
Charges déductibles : -87 558 €
Résultat foncier Année 1 : -78 752 €(Déficit de 78 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 383 €/an
Revenus locatifs : +8 806 €
Charges déductibles : -7 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57351.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 806 €87 564 €5 960 €-78 758 €21 400 €57 358 €57 358 €
28 982 €7 228 €5 799 €1 754 €--55 604 €
39 161 €7 062 €5 633 €2 099 €--53 505 €
49 345 €6 891 €5 462 €2 454 €--51 051 €
59 532 €6 714 €5 285 €2 818 €--48 234 €
69 722 €6 531 €5 102 €3 191 €--45 043 €
79 917 €6 342 €4 913 €3 575 €--41 468 €
810 115 €6 147 €4 718 €3 968 €--37 500 €
910 317 €5 945 €4 516 €4 373 €--33 127 €
1010 524 €5 736 €4 307 €4 788 €--28 339 €
1110 734 €5 520 €4 091 €5 214 €--23 125 €
1210 949 €5 297 €3 868 €5 652 €---
1311 168 €5 067 €3 638 €6 101 €---
1411 391 €4 828 €3 400 €6 563 €---
1511 619 €4 582 €3 153 €7 037 €---
1611 851 €4 328 €2 899 €7 523 €---
1712 088 €4 065 €2 636 €8 023 €---
1812 330 €3 793 €2 364 €8 537 €---
1912 577 €3 512 €2 084 €9 064 €---
2012 828 €3 222 €1 793 €9 606 €---
2113 085 €2 922 €1 493 €10 163 €---
2213 347 €2 612 €1 183 €10 734 €---
2313 613 €2 292 €863 €11 322 €---
2413 886 €1 961 €532 €11 925 €---
2514 163 €1 619 €190 €12 545 €---
TOTAL282 050 €201 781 €85 883 €80 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 849 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 849 €-6 420 €+8 269 €
2+1 849 €0 €+1 849 €
3+1 849 €0 €+1 849 €
4+1 849 €0 €+1 849 €
5+1 849 €0 €+1 849 €
6+1 849 €0 €+1 849 €
7+1 849 €0 €+1 849 €
8+1 849 €0 €+1 849 €
9+1 849 €0 €+1 849 €
10+1 849 €0 €+1 849 €
11+1 849 €0 €+1 849 €
12+1 849 €+1 696 €+153 €
13+1 849 €+1 830 €+19 €
14+1 849 €+1 969 €-120 €
15+1 849 €+2 111 €-262 €
16+1 849 €+2 257 €-408 €
17+1 849 €+2 407 €-558 €
18+1 849 €+2 561 €-712 €
19+1 849 €+2 719 €-870 €
20+1 849 €+2 882 €-1 033 €
21+1 849 €+3 049 €-1 200 €
22+1 849 €+3 220 €-1 371 €
23+1 849 €+3 396 €-1 547 €
24+1 849 €+3 577 €-1 728 €
25+1 849 €+3 763 €-1 914 €
Total+46 225 €+31 018 €+15 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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