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Cahors quatier cinéma , bel appartement 4 pièce(s) 90 m2

VilleCahors (46)
Surface80m²
Coût Total110 320€
Loyer Annuel9 038€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Appartement T4 rénové avec un grenier aménageable, beaucoup de charme, à deux pas du cinéma, comprenant : Entrée, Cuisine aménagée et équipée, séjour lumineux, deux chambres, bureau, salle d'eau avec wc, à l'étage 20m2 de grenier à aménager, dans une petite copropriété avec de Faibles charges. Idéal pour une premiere acquisition ou investissement locatif.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/368341.pdf
Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.454034, 1.440376
Total : 110 320€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 2 320€
Valeur du bien : 102 320€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9038€/an
Fourchette totale : 609€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 7305€ - 11183€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,63 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 930 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-20 930€ (-17.3%)
Marge achat-revente :10 610€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 596,70€
Coût de l'assurance :9 653,00€
Taxe foncière : 903,80€/an
Soit par mois : 75,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie si vieillissante et peinture.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 320 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Remplacement robinetterie: 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres - Peinture:120€
    Peinture couloir: 4 m² × 30€/m² = 120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors. Les prix de peinture varient entre 20 et 40€/m², j'ai utilisé une moyenne de 30€/m² pour les murs en bon état. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 038 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 313 €
Revenus locatifs : +9 038 €
Charges déductibles : -7 313 €
Résultat foncier Année 1 : 1 725 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 993 €/an
Revenus locatifs : +9 038 €
Charges déductibles : -4 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 045 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 038 €7 317 €3 707 €1 721 €---
29 219 €4 898 €3 608 €4 321 €---
39 403 €4 796 €3 506 €4 607 €---
49 591 €4 691 €3 401 €4 900 €---
59 783 €4 582 €3 292 €5 201 €---
69 979 €4 469 €3 179 €5 509 €---
710 178 €4 353 €3 063 €5 826 €---
810 382 €4 232 €2 942 €6 150 €---
910 589 €4 107 €2 817 €6 482 €---
1010 801 €3 978 €2 688 €6 823 €---
1111 017 €3 845 €2 555 €7 173 €---
1211 238 €3 706 €2 416 €7 531 €---
1311 462 €3 563 €2 273 €7 899 €---
1411 692 €3 415 €2 125 €8 276 €---
1511 925 €3 262 €1 972 €8 663 €---
1612 164 €3 104 €1 814 €9 060 €---
1712 407 €2 940 €1 650 €9 467 €---
1812 655 €2 771 €1 481 €9 885 €---
1912 909 €2 596 €1 306 €10 313 €---
2013 167 €2 414 €1 124 €10 752 €---
2113 430 €2 227 €937 €11 203 €---
2213 699 €2 033 €743 €11 666 €---
2313 973 €1 832 €542 €12 141 €---
2414 252 €1 624 €334 €12 628 €---
2514 537 €1 409 €119 €13 128 €---
TOTAL289 491 €88 165 €53 597 €201 326 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €+516 €+1 382 €
2+1 898 €+1 296 €+602 €
3+1 898 €+1 382 €+516 €
4+1 898 €+1 470 €+428 €
5+1 898 €+1 560 €+338 €
6+1 898 €+1 653 €+245 €
7+1 898 €+1 748 €+150 €
8+1 898 €+1 845 €+53 €
9+1 898 €+1 945 €-47 €
10+1 898 €+2 047 €-149 €
11+1 898 €+2 152 €-254 €
12+1 898 €+2 259 €-361 €
13+1 898 €+2 370 €-472 €
14+1 898 €+2 483 €-585 €
15+1 898 €+2 599 €-701 €
16+1 898 €+2 718 €-820 €
17+1 898 €+2 840 €-942 €
18+1 898 €+2 965 €-1 067 €
19+1 898 €+3 094 €-1 196 €
20+1 898 €+3 226 €-1 328 €
21+1 898 €+3 361 €-1 463 €
22+1 898 €+3 500 €-1 602 €
23+1 898 €+3 642 €-1 744 €
24+1 898 €+3 788 €-1 890 €
25+1 898 €+3 938 €-2 040 €
Total+47 450 €+60 398 €+-12 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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