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Maison à vendre

VilleHèches (65)
Surface78m²
Coût Total137 600€
Loyer Annuel7 860€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 974,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Plus qu'une maison du XIXème à rénover entièrement, c'est un morceau du patrimoine rural Bigourdan qui vous est proposé ! Située à Hèches, à 15 minutes d'Arreau, dans un cadre nature et vue montagnes, cette maison de caractère d'environ 78m² habitable sur 2 niveaux avec 2 chambres propose l'esprit authentique Pyrénéen pour les amateurs de rénovation. A l'arrière, s'ajoute à ce bien un jardin d'environ 650 m². Fort potentiel pour créer une maison chaleureuse au coeur des Pyrénées.

Ville : Hèches
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65250
Coordonnées : 42.996804, 0.389519
Total : 137 600€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 55 520€
Valeur du bien : 131 520€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7860€/an
Fourchette totale : 506€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6073€ - 10172€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520,84 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 625 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-42 625€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-18 975€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 952,11€
Coût de l'assurance :12 040,00€
Taxe foncière : 785,96€/an
Soit par mois : 65,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 491 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec remplacement des fenêtres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover entièrement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Nécessite des travaux de rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 520 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 120€
    Isolation des combles perdus: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Remplacement de 9 fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Revêtement sol et peinture pour 2 chambres (20 m²): 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Rafraîchissement peinture et revêtement sol dans le salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:8 000€
    Mise aux normes de la plomberie complète: 1 plomberie complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hèches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 860 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 475 €
Revenus locatifs : +7 860 €
Charges déductibles : -61 475 €
Résultat foncier Année 1 : -53 615 €(Déficit de 53 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 955 €/an
Revenus locatifs : +7 860 €
Charges déductibles : -5 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32215.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 860 €61 479 €4 692 €-53 620 €21 400 €32 220 €32 220 €
28 017 €5 836 €4 568 €2 181 €--30 038 €
38 177 €5 707 €4 440 €2 470 €--27 569 €
48 341 €5 575 €4 307 €2 766 €--24 803 €
58 508 €5 438 €4 170 €3 070 €--21 733 €
68 678 €5 296 €4 028 €3 382 €--18 351 €
78 851 €5 149 €3 881 €3 703 €--14 649 €
89 028 €4 996 €3 729 €4 032 €--10 617 €
99 209 €4 839 €3 571 €4 370 €--6 247 €
109 393 €4 676 €3 408 €4 717 €--1 530 €
119 581 €4 507 €3 240 €5 074 €---
129 772 €4 333 €3 065 €5 440 €---
139 968 €4 152 €2 884 €5 816 €---
1410 167 €3 965 €2 697 €6 202 €---
1510 371 €3 771 €2 504 €6 599 €---
1610 578 €3 571 €2 303 €7 007 €---
1710 790 €3 363 €2 096 €7 426 €---
1811 005 €3 149 €1 881 €7 857 €---
1911 225 €2 926 €1 659 €8 299 €---
2011 450 €2 696 €1 429 €8 754 €---
2111 679 €2 458 €1 191 €9 221 €---
2211 913 €2 212 €944 €9 701 €---
2312 151 €1 957 €689 €10 194 €---
2412 394 €1 692 €425 €10 701 €---
2512 642 €1 419 €152 €11 223 €---
TOTAL251 746 €155 161 €67 952 €96 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 651 €-6 420 €+8 071 €
2+1 651 €0 €+1 651 €
3+1 651 €0 €+1 651 €
4+1 651 €0 €+1 651 €
5+1 651 €0 €+1 651 €
6+1 651 €0 €+1 651 €
7+1 651 €0 €+1 651 €
8+1 651 €0 €+1 651 €
9+1 651 €0 €+1 651 €
10+1 651 €0 €+1 651 €
11+1 651 €+1 063 €+588 €
12+1 651 €+1 632 €+19 €
13+1 651 €+1 745 €-94 €
14+1 651 €+1 861 €-210 €
15+1 651 €+1 980 €-329 €
16+1 651 €+2 102 €-451 €
17+1 651 €+2 228 €-577 €
18+1 651 €+2 357 €-706 €
19+1 651 €+2 490 €-839 €
20+1 651 €+2 626 €-975 €
21+1 651 €+2 766 €-1 115 €
22+1 651 €+2 910 €-1 259 €
23+1 651 €+3 058 €-1 407 €
24+1 651 €+3 210 €-1 559 €
25+1 651 €+3 367 €-1 716 €
Total+41 275 €+28 975 €+12 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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