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Appartement 94m2, 2 chambres

VilleSedan (08)
Surface94m²
Coût Total100 260€
Loyer Annuel9 304€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 739,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Sedan, de très beaux volumes pour ce grand appartement T3 de 94 m² situé au 1er étage d'une copropriété sans ascenseur.

​🔹 Agencement & Prestations (94 m²) :

​Pièces de vie : Grand séjour lumineux + arrière-cuisine pratique (cellier / buanderie). Cuisine équipée d'un four, plaques vitrocéramique et hotte.

​Couchages : 2 belles chambres

​Sanitaires refait à neuf en 2022: Salle de bain équipée d'une baignoire ET d'une douche, WC séparé.

​Étage : 1er étage

​Chauffage : Gaz individuel (entretien annuel fait)

​État : Libre de tout occupant, prêt à accueillir un nouveau locataire (permis de louer accordé par la mairie de Sedan) ou votre résidence principale.

D'autres photos disponibles sur simple demande.

Vente de particuliers à particuliers.

​📩 Contact par messagerie Leboncoin. Dossier financier sérieux exigé avant visite.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.701130, 4.945430
Total : 100 260€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9304€/an
Fourchette totale : 609€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 11854€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,61 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 889 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-8 389€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-22 371€ (-28.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :29,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 521,74€
Coût de l'assurance :8 772,75€
Taxe foncière : 930,43€/an
Soit par mois : 77,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 775,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :182,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au gaz individuel pour garantir son efficacité et sa conformité aux normes.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit en bon état, une mise à jour pourrait améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des équipements et rafraîchissement des joints de carrelage.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais un léger rafraîchissement est conseillé.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes.
Quantité: environ 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Bien que les fenêtres soient en bon état, une vérification pourrait améliorer l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5200€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Vérification fenêtres: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 304 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 260 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 648 €
Revenus locatifs : +9 304 €
Charges déductibles : -29 648 €
Résultat foncier Année 1 : -20 343 €(Déficit de 20 343 €)
Imputable sur revenu global : 20 343 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 448 €/an
Revenus locatifs : +9 304 €
Charges déductibles : -4 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 857 €/an
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 304 €29 651 €3 170 €-20 347 €20 347 €--
29 490 €4 364 €3 083 €5 126 €---
39 680 €4 275 €2 994 €5 405 €---
49 874 €4 183 €2 902 €5 691 €---
510 071 €4 088 €2 807 €5 983 €---
610 273 €3 990 €2 708 €6 283 €---
710 478 €3 888 €2 607 €6 590 €---
810 688 €3 784 €2 502 €6 904 €---
910 901 €3 675 €2 394 €7 226 €---
1011 120 €3 564 €2 282 €7 556 €---
1111 342 €3 449 €2 167 €7 893 €---
1211 569 €3 330 €2 048 €8 239 €---
1311 800 €3 207 €1 925 €8 593 €---
1412 036 €3 080 €1 799 €8 956 €---
1512 277 €2 949 €1 668 €9 328 €---
1612 522 €2 814 €1 532 €9 709 €---
1712 773 €2 674 €1 393 €10 099 €---
1813 028 €2 530 €1 249 €10 498 €---
1913 289 €2 381 €1 100 €10 908 €---
2013 555 €2 228 €946 €11 327 €---
2113 826 €2 069 €788 €11 757 €---
2214 102 €1 905 €624 €12 197 €---
2314 384 €1 736 €455 €12 648 €---
2414 672 €1 561 €280 €13 111 €---
2514 965 €1 381 €100 €13 584 €---
TOTAL298 020 €102 755 €45 522 €195 264 €20 347 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 104 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 954 €-6 104 €+8 058 €
2+1 954 €+1 538 €+416 €
3+1 954 €+1 622 €+332 €
4+1 954 €+1 707 €+247 €
5+1 954 €+1 795 €+159 €
6+1 954 €+1 885 €+69 €
7+1 954 €+1 977 €-23 €
8+1 954 €+2 071 €-117 €
9+1 954 €+2 168 €-214 €
10+1 954 €+2 267 €-313 €
11+1 954 €+2 368 €-414 €
12+1 954 €+2 472 €-518 €
13+1 954 €+2 578 €-624 €
14+1 954 €+2 687 €-733 €
15+1 954 €+2 798 €-844 €
16+1 954 €+2 913 €-959 €
17+1 954 €+3 030 €-1 076 €
18+1 954 €+3 149 €-1 195 €
19+1 954 €+3 272 €-1 318 €
20+1 954 €+3 398 €-1 444 €
21+1 954 €+3 527 €-1 573 €
22+1 954 €+3 659 €-1 705 €
23+1 954 €+3 794 €-1 840 €
24+1 954 €+3 933 €-1 979 €
25+1 954 €+4 075 €-2 121 €
Total+48 850 €+58 579 €+-9 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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