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Maison rnover proche bourg

VilleMauprévoir (86)
Surface73
Coût Total111 360
Loyer Annuel5 365
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 753,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2 chambres, 780 m² de terrain, Cheminée, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages

Era Immobilier vous propose cette maison d'habitation rnover situe sur la commune de Mauprvoir et proche de ses commodits (boulangerie, cole, pharmacie, bar-restaurant, salon de coiffure et picerie).Elle se compose d'un couloir, cuisine, sjour, une chambre, salle d'eau, Wc et espace de stockage. A l'tage, une deuxime chambre.Jardinet attenant et jardin deux pas de la proprit attenant afin de pouvoir profiter des beaux jours sur presque 600m avec garage et petits toits ainsi qu'une prairie de 5180 m qui peut tre incluse dans la vente.A savoir :Maison habitable dans l'tat, tout l'gout, toiture en tat correct, fibre optique possible, chauffage lectrique et bois.N'hsitez pas venir visiter si ce bien correspond votre projet. Je reste votre disposition pour toutes informations complmentaires.Ce bien vous est propos par Florent Viseur, Agent commercial enregistr sous le n2020AC00091 Ei, Siren 884 746 553 (10.00 % honoraires Ttc la charge de l'acqureur.)

Ville : Mauprévoir
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86460
Coordonnées : 46.167394, 0.531538
Total : 111 360
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 51 960
Valeur du bien : 106 960
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5365€/an
Fourchette totale : 348€ - 575€/mois
Fourchette annuelle : 4174€ - 6896€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,81 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :54 444
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+556 (+1.0%)
Marge achat-revente :-56 916€ (-104.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 589,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 530,19
Coût de l'assurance :10 022,40
Taxe foncière : 536,48€/an
Soit par mois : 44,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 447,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 33 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 960(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 110
    Isolation des combles: 73 m² × 70€/m² = 5110€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100
    Remplacement fenêtres: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:8 250
    Rénovation salon: 33 m² × 250€/m² = 8250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 500
    Rénovation chambres: 20 m² × 225€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauprévoir (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 210✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 365 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 360 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 724
Revenus locatifs : +5 365
Charges déductibles : -56 724
Résultat foncier Année 1 : -51 359(Déficit de 51 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 959
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 764 €/an
Revenus locatifs : +5 365
Charges déductibles : -4 764
Résultat foncier Années 2+ : 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29959.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 36556 7283 830-51 36321 400 €29 963 €29 963 €
25 4724 6673 730805--29 158 €
35 5824 5633 6251 019--28 139 €
45 6934 4553 5181 238--26 901 €
55 8074 3433 4061 464--25 437 €
65 9234 2283 2901 696--23 741 €
76 0424 1083 1711 934--21 808 €
86 1633 9843 0472 178--19 629 €
96 2863 8562 9182 430--17 199 €
106 4113 7232 7852 689--14 511 €
116 5403 5852 6482 954--11 556 €
126 6703 4432 5053 228---
136 8043 2952 3583 508---
146 9403 1432 2053 797---
157 0792 9852 0474 094---
167 2202 8211 8844 399---
177 3652 6521 7144 713---
187 5122 4761 5395 036---
197 6622 2941 3575 368---
207 8162 1061 1695 709---
217 9721 9129746 060---
228 1311 7107736 421---
238 2941 5015646 793---
248 4601 2853487 175---
258 6291 0621247 567---
TOTAL171 837130 92555 53040 91221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 127-6 420+7 547
2+1 1270+1 127
3+1 1270+1 127
4+1 1270+1 127
5+1 1270+1 127
6+1 1270+1 127
7+1 1270+1 127
8+1 1270+1 127
9+1 1270+1 127
10+1 1270+1 127
11+1 1270+1 127
12+1 127+968+159
13+1 127+1 053+74
14+1 127+1 139-12
15+1 127+1 228-101
16+1 127+1 320-193
17+1 127+1 414-287
18+1 127+1 511-384
19+1 127+1 610-483
20+1 127+1 713-586
21+1 127+1 818-691
22+1 127+1 926-799
23+1 127+2 038-911
24+1 127+2 152-1 025
25+1 127+2 270-1 143
Total+28 175+15 741+12 434
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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