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Maison - 4 pièce(s) - 130 m²

VilleBonnétable (72)
Surface130m²
Coût Total168 890€
Loyer Annuel10 515€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 753,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville dans l'hyper centre de Bonnétable avec terrasse, jardin et garage comprenant pièce de vie et une grande cuisine, wc.A l'étage, 3 chambres et une salle d'eauGrenierTravaux à prévoirLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente honoraires d'agence inclus : 98 000 €Prix de vente hors honoraires d'agence : 90 000 €Honoraires charge acquéreur : 8 000 € soit 8,89 % TTC de la valeur du bien hors honorairesContactez votre consultant megAgence : Brigitte DESERT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LE MANS sous le numéro 387900129

Ville : Bonnétable
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72110
Coordonnées : 48.180023, 0.427037
Total : 168 890€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 63 050€
Valeur du bien : 161 050€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10515€/an
Fourchette totale : 674€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 8087€ - 13672€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 444 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-46 444€ (-32.2%)
Marge achat-revente :-24 446€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 894,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 090,44€
Coût de l'assurance :20 266,80€
Taxe foncière : 1 051,48€/an
Soit par mois : 87,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitant une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 050 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonnétable (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 515 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 890 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 397 €
Revenus locatifs : +10 515 €
Charges déductibles : -70 397 €
Résultat foncier Année 1 : -59 882 €(Déficit de 59 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 347 €/an
Revenus locatifs : +10 515 €
Charges déductibles : -7 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38482.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 515 €70 402 €5 490 €-59 887 €21 400 €38 487 €38 487 €
210 725 €7 204 €5 342 €3 521 €--34 967 €
310 940 €7 051 €5 189 €3 888 €--31 078 €
411 158 €6 893 €5 031 €4 265 €--26 814 €
511 382 €6 730 €4 868 €4 651 €--22 162 €
611 609 €6 561 €4 699 €5 048 €--17 114 €
711 841 €6 387 €4 525 €5 454 €--11 660 €
812 078 €6 207 €4 345 €5 871 €--5 789 €
912 320 €6 021 €4 159 €6 299 €---
1012 566 €5 828 €3 966 €6 738 €---
1112 817 €5 630 €3 767 €7 188 €---
1213 074 €5 424 €3 562 €7 650 €---
1313 335 €5 212 €3 350 €8 124 €---
1413 602 €4 992 €3 130 €8 610 €---
1513 874 €4 766 €2 903 €9 109 €---
1614 152 €4 531 €2 669 €9 620 €---
1714 435 €4 289 €2 427 €10 146 €---
1814 723 €4 039 €2 177 €10 684 €---
1915 018 €3 780 €1 918 €11 238 €---
2015 318 €3 513 €1 651 €11 805 €---
2115 624 €3 237 €1 375 €12 388 €---
2215 937 €2 951 €1 089 €12 986 €---
2316 256 €2 656 €794 €13 599 €---
2416 581 €2 352 €489 €14 229 €---
2516 912 €2 037 €175 €14 876 €---
TOTAL336 792 €188 694 €79 090 €148 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 208 €-6 420 €+8 628 €
2+2 208 €0 €+2 208 €
3+2 208 €0 €+2 208 €
4+2 208 €0 €+2 208 €
5+2 208 €0 €+2 208 €
6+2 208 €0 €+2 208 €
7+2 208 €0 €+2 208 €
8+2 208 €0 €+2 208 €
9+2 208 €+153 €+2 055 €
10+2 208 €+2 021 €+187 €
11+2 208 €+2 156 €+52 €
12+2 208 €+2 295 €-87 €
13+2 208 €+2 437 €-229 €
14+2 208 €+2 583 €-375 €
15+2 208 €+2 733 €-525 €
16+2 208 €+2 886 €-678 €
17+2 208 €+3 044 €-836 €
18+2 208 €+3 205 €-997 €
19+2 208 €+3 371 €-1 163 €
20+2 208 €+3 542 €-1 334 €
21+2 208 €+3 716 €-1 508 €
22+2 208 €+3 896 €-1 688 €
23+2 208 €+4 080 €-1 872 €
24+2 208 €+4 269 €-2 061 €
25+2 208 €+4 463 €-2 255 €
Total+55 200 €+44 429 €+10 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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