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Appartement

VilleIsbergues (62)
Surface51m²
Coût Total101 700€
Loyer Annuel7 196€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 313,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

... - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Arras-62000/404

Ville : Isbergues
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62330
Coordonnées : 50.614720, 2.460326
Total : 101 700€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 29 340€
Valeur du bien : 96 340€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.44€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7196€/an
Fourchette totale : 481€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5775€ - 8967€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 149,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 602 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+8 398€ (+14.3%)
Marge achat-revente :-43 098€ (-73.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 538,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 713,19€
Coût de l'assurance :9 153,00€
Taxe foncière : 719,63€/an
Soit par mois : 59,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 598,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 340 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Isbergues (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 196 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 920 €
Revenus locatifs : +7 196 €
Charges déductibles : -33 920 €
Résultat foncier Année 1 : -26 724 €(Déficit de 26 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 580 €/an
Revenus locatifs : +7 196 €
Charges déductibles : -4 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5324.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 196 €33 924 €3 498 €-26 727 €21 400 €5 327 €5 327 €
27 340 €4 492 €3 406 €2 848 €--2 479 €
37 487 €4 397 €3 311 €3 090 €---
47 637 €4 298 €3 212 €3 339 €---
57 790 €4 196 €3 110 €3 593 €---
67 945 €4 091 €3 005 €3 855 €---
78 104 €3 981 €2 896 €4 123 €---
88 266 €3 868 €2 782 €4 398 €---
98 432 €3 751 €2 665 €4 681 €---
108 600 €3 630 €2 544 €4 971 €---
118 772 €3 504 €2 418 €5 268 €---
128 948 €3 374 €2 288 €5 574 €---
139 127 €3 239 €2 153 €5 887 €---
149 309 €3 100 €2 014 €6 209 €---
159 495 €2 955 €1 870 €6 540 €---
169 685 €2 806 €1 720 €6 879 €---
179 879 €2 651 €1 565 €7 228 €---
1810 077 €2 491 €1 405 €7 586 €---
1910 278 €2 325 €1 239 €7 953 €---
2010 484 €2 153 €1 068 €8 330 €---
2110 693 €1 976 €890 €8 718 €---
2210 907 €1 791 €706 €9 116 €---
2311 125 €1 601 €515 €9 525 €---
2411 348 €1 403 €318 €9 944 €---
2511 575 €1 199 €113 €10 376 €---
TOTAL230 501 €107 197 €50 713 €123 304 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 511 €-6 420 €+7 931 €
2+1 511 €0 €+1 511 €
3+1 511 €+183 €+1 328 €
4+1 511 €+1 002 €+509 €
5+1 511 €+1 078 €+433 €
6+1 511 €+1 156 €+355 €
7+1 511 €+1 237 €+274 €
8+1 511 €+1 319 €+192 €
9+1 511 €+1 404 €+107 €
10+1 511 €+1 491 €+20 €
11+1 511 €+1 580 €-69 €
12+1 511 €+1 672 €-161 €
13+1 511 €+1 766 €-255 €
14+1 511 €+1 863 €-352 €
15+1 511 €+1 962 €-451 €
16+1 511 €+2 064 €-553 €
17+1 511 €+2 168 €-657 €
18+1 511 €+2 276 €-765 €
19+1 511 €+2 386 €-875 €
20+1 511 €+2 499 €-988 €
21+1 511 €+2 615 €-1 104 €
22+1 511 €+2 735 €-1 224 €
23+1 511 €+2 857 €-1 346 €
24+1 511 €+2 983 €-1 472 €
25+1 511 €+3 113 €-1 602 €
Total+37 775 €+36 991 €+784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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