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Appartement 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface64m²
Coût Total114 280€
Loyer Annuel7 028€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 76 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

CENTRE VILLE proche rue piétonne et gare , au CALME ,  au 1er étage d'un immeuble en copropriété avec ascenseur , des années 1970 A découvrir APPARTEMENT comprenant : vaste entrée avec placard , cuisine séparée , séjour avec balcon exposition sud , 2 chambres dont 1 avec balcon , salle de bains , wc  Huisseries récentes , prévoir travaux de remise aux gouts du jour . CAVE et GARAGE 

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/02/2026

Consommation énergie primaire : 250 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 246 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 338 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.636700, 6.858601
Total : 114 280€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 108 200€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7028€/an
Fourchette totale : 456€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5474€ - 9023€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 155,27€
Coût de l'assurance :9 999,50€
Taxe foncière : 702,76€/an
Soit par mois : 58,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 280 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 116 €
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -37 116 €
Résultat foncier Année 1 : -30 089 €(Déficit de 30 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 916 €/an
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -4 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8688.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 028 €37 120 €3 817 €-30 092 €21 400 €8 692 €8 692 €
27 168 €4 818 €3 715 €2 350 €--6 342 €
37 312 €4 713 €3 610 €2 598 €--3 744 €
47 458 €4 604 €3 502 €2 853 €--890 €
57 607 €4 492 €3 389 €3 115 €---
67 759 €4 376 €3 273 €3 383 €---
77 914 €4 255 €3 153 €3 659 €---
88 073 €4 131 €3 028 €3 942 €---
98 234 €4 002 €2 899 €4 232 €---
108 399 €3 869 €2 766 €4 530 €---
118 567 €3 731 €2 629 €4 835 €---
128 738 €3 589 €2 486 €5 149 €---
138 913 €3 442 €2 339 €5 471 €---
149 091 €3 289 €2 186 €5 802 €---
159 273 €3 132 €2 029 €6 141 €---
169 458 €2 969 €1 866 €6 490 €---
179 647 €2 800 €1 697 €6 847 €---
189 840 €2 626 €1 523 €7 215 €---
1910 037 €2 445 €1 342 €7 592 €---
2010 238 €2 259 €1 156 €7 979 €---
2110 443 €2 066 €963 €8 377 €---
2210 652 €1 866 €763 €8 785 €---
2310 865 €1 660 €557 €9 205 €---
2411 082 €1 446 €343 €9 636 €---
2511 303 €1 225 €122 €10 078 €---
TOTAL225 097 €114 924 €55 155 €110 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €0 €+1 476 €
5+1 476 €+667 €+809 €
6+1 476 €+1 015 €+461 €
7+1 476 €+1 098 €+378 €
8+1 476 €+1 182 €+294 €
9+1 476 €+1 270 €+206 €
10+1 476 €+1 359 €+117 €
11+1 476 €+1 451 €+25 €
12+1 476 €+1 545 €-69 €
13+1 476 €+1 641 €-165 €
14+1 476 €+1 741 €-265 €
15+1 476 €+1 842 €-366 €
16+1 476 €+1 947 €-471 €
17+1 476 €+2 054 €-578 €
18+1 476 €+2 164 €-688 €
19+1 476 €+2 278 €-802 €
20+1 476 €+2 394 €-918 €
21+1 476 €+2 513 €-1 037 €
22+1 476 €+2 636 €-1 160 €
23+1 476 €+2 761 €-1 285 €
24+1 476 €+2 891 €-1 415 €
25+1 476 €+3 023 €-1 547 €
Total+36 900 €+33 052 €+3 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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