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Maison à vendre

VilleMurvaux (55)
Surface125
Coût Total137 960
Loyer Annuel10 238
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 616 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Fabienne Jacques vous propose: Située à MURVAUX 55110, Maison familiale 5 chambres avec garage et terrain

A 6 km de Dun-Sur-Meuse , A 15 km de Stenay, A 27 km de Montmédy, A 32 km de Mouzon, cette maison de 125 m² offre de beaux volumes et fort potentiel pour accueillir une famille ou un projet immobilier.

Elle se compose de :

  • Entrée
  • Cuisine
  • Salle à manger
  • Salon
  • Salle de bain
  • Wc
  • Garage

A l'étage :

  • 5 Chambres
  • Grenier aménageable

Chauffage poêle à bois et radiateurs électriques.

A l'extérieur : Parcelles de 1 648 m² au total, Petite cour devant,. Terrain à l'arrière avec accès. Idéal pour profiter du calme, créer un espace détente, un jardin ou une aire de jeux.

Pour plus de renseignements contactez-moi !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 411 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Fabienne Jacques mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 925396376, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Murvaux
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55110
Coordonnées : 49.395060, 5.255557
Total : 137 960
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 54 800
Valeur du bien : 131 800
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10238€/an
Fourchette totale : 688€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 8257€ - 12694€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :306 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 250
Prix d'achat :77 000
Décote à l'achat :+38 750 (+101.3%)
Marge achat-revente :-99 710€ (-260.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 167,98
Coût de l'assurance :12 071,50
Taxe foncière : 1 023,79€/an
Soit par mois : 85,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et radiateurs électriques
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 125 m²
Raison: Vérification de l'état de la plomberie - pas de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 84€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant peinture et finitions)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant installation)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 125 m² × 24€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Murvaux), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FB(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 238 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 760
Revenus locatifs : +10 238
Charges déductibles : -60 760
Résultat foncier Année 1 : -50 522(Déficit de 50 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 122
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 960 €/an
Revenus locatifs : +10 238
Charges déductibles : -5 960
Résultat foncier Années 2+ : 4 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29121.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 23860 7644 457-50 52621 400 €29 126 €29 126 €
210 4435 8434 3374 599--24 527 €
310 6515 7194 2124 932--19 594 €
410 8655 5904 0845 274--14 320 €
511 0825 4583 9515 624--8 696 €
611 3035 3203 8145 983--2 713 €
711 5305 1793 6726 351---
811 7605 0323 5266 728---
911 9954 8813 3747 115---
1012 2354 7243 2187 511---
1112 4804 5633 0567 917---
1212 7304 3962 8898 334---
1312 9844 2232 7178 761---
1413 2444 0452 5399 199---
1513 5093 8612 3549 648---
1613 7793 6712 16410 108---
1714 0543 4741 96810 580---
1814 3363 2711 76511 064---
1914 6223 0621 55511 561---
2014 9152 8451 33812 070---
2115 2132 6211 11412 592---
2215 5172 38988313 128---
2315 8282 15064413 677---
2416 1441 90339714 241---
2516 4671 64814114 819---
TOTAL327 922156 63464 168171 28821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 288
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150-6 420+8 570
2+2 1500+2 150
3+2 1500+2 150
4+2 1500+2 150
5+2 1500+2 150
6+2 1500+2 150
7+2 150+1 091+1 059
8+2 150+2 018+132
9+2 150+2 134+16
10+2 150+2 253-103
11+2 150+2 375-225
12+2 150+2 500-350
13+2 150+2 628-478
14+2 150+2 760-610
15+2 150+2 894-744
16+2 150+3 032-882
17+2 150+3 174-1 024
18+2 150+3 319-1 169
19+2 150+3 468-1 318
20+2 150+3 621-1 471
21+2 150+3 778-1 628
22+2 150+3 938-1 788
23+2 150+4 103-1 953
24+2 150+4 272-2 122
25+2 150+4 446-2 296
Total+53 750+51 386+2 364
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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