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Appartement 129 m² à Tulle

VilleTulle (19)
Surface129
Coût Total141 292
Loyer Annuel11 897
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 400 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 638,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 129 m², 5 pièces, 1 balcon, Cave, Parquet

Nouveauté Bl Agents - Appartement T5 Duplex Centre De Tulle - Balcon - Cour - Jardin - Cave - Quai Baluze Venez découvrir ce bel appartement de 129m2 avec avec tout le charme de l'ancien dont de belles hauteurs sous plafond, parquets d'origine, grands volumes. Il vous propose une entrée, une pièce de vie, un salon, une cuisine avec son cantou. L'étage dispose d'un palier desservant 3 chambres et une salle d'eau avec Wc. Vous pourrez profiter d'un balcon, une cour spacieuse avec une dépendance à retaper pouvant faire office de salon d'hiver, un jardin et une cave. Il est situé dans une copropriété au syndic bénévole composé de 3 appartements. Proche de toutes commodités, des écoles, des lignes de bus... Un rafraichissement est à prévoir.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 1.00 et 1.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller We Invest France : Lisa Cottreel

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 848 788 626 BERGERAC.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.262290, 1.763320
Total : 141 292
Prix d'acquisition : 82 400
Travaux : 52 300
Valeur du bien : 134 700
Frais de notaire : 6 592
Coût estimé : 6 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11897€/an
Fourchette totale : 783€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9396€ - 15062€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :906,25 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 906
Prix d'achat :82 400
Décote à l'achat :-34 506 (-29.5%)
Marge achat-revente :-24 386€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 741,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 455,93
Coût de l'assurance :10 596,90
Taxe foncière : 1 189,66€/an
Soit par mois : 99,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 129 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet du salon et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 900
    Parquet flottant: 39 m² × 100€/m² = 3900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture murs: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 897 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 292 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 769
Revenus locatifs : +11 897
Charges déductibles : -58 769
Résultat foncier Année 1 : -46 872(Déficit de 46 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 472
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 469 €/an
Revenus locatifs : +11 897
Charges déductibles : -6 469
Résultat foncier Années 2+ : 5 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25472.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 560(65% de 82 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 948 €/an
Calcul : 53 560 € × 3,636% = 1 948
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 89758 7734 860-46 87721 400 €25 477 €25 477 €
212 1346 3464 7325 789--19 688 €
312 3776 2134 6006 164--13 524 €
412 6256 0774 4636 548--6 976 €
512 8775 9354 3216 942--34 €
613 1355 7884 1757 347---
713 3975 6364 0237 761---
813 6655 4793 8668 186---
913 9395 3163 7038 622---
1014 2175 1483 5349 070---
1114 5024 9733 3609 529---
1214 7924 7923 1799 999---
1315 0884 6052 99210 482---
1415 3894 4122 79810 978---
1515 6974 2112 59811 486---
1616 0114 0032 39012 008---
1716 3313 7882 17512 543---
1816 6583 5661 95213 092---
1916 9913 3351 72213 656---
2017 3313 0971 48314 234---
2117 6782 8501 23614 828---
2218 0312 59498015 437---
2318 3922 32971616 063---
2418 7602 05544116 705---
2519 1351 77115817 364---
TOTAL381 050163 09470 456217 95621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 956
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 498-6 420+8 918
2+2 4980+2 498
3+2 4980+2 498
4+2 4980+2 498
5+2 4980+2 498
6+2 498+2 194+304
7+2 498+2 328+170
8+2 498+2 456+42
9+2 498+2 587-89
10+2 498+2 721-223
11+2 498+2 859-361
12+2 498+3 000-502
13+2 498+3 145-647
14+2 498+3 293-795
15+2 498+3 446-948
16+2 498+3 602-1 104
17+2 498+3 763-1 265
18+2 498+3 928-1 430
19+2 498+4 097-1 599
20+2 498+4 270-1 772
21+2 498+4 448-1 950
22+2 498+4 631-2 133
23+2 498+4 819-2 321
24+2 498+5 011-2 513
25+2 498+5 209-2 711
Total+62 450+65 387+-2 937
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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