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Maison 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface110m²
Coût Total325 860€
Loyer Annuel23 096€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 232 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 2 109,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 110 m² - Maison de type F4 de 110 m²

SECTEUR CARNOT !

Votre agence Orpi vous propose cette maison de type F4 de 110 m² habitable comprenant : une entrée, un séjour, une cuisine fermé, trois chambres à coucher, une salle de bain, wc séparé, des combles et un studio séparé. La maison dispose d'un portail pouvant accueillir un véhicule pour le stationnement.

Le tout édifié sur une parcelle de 246 m². Référence agence : 1569 Référence annonce : R9K2-X5C-S4M Date de réalisation du diagnostic : 08/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 2 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.969169, 2.411390
Total : 325 860€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 75 300€
Valeur du bien : 307 300€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 17.50€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1925€/mois
Loyer annuel estimé : 23096€/an
Fourchette totale : 1201€ - 3085€/mois
Fourchette annuelle : 14409€ - 37021€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 626,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :95,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 721,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 968,13€
Coût de l'assurance :28 512,75€
Taxe foncière : 2 309,60€/an
Soit par mois : 192,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 924,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 913,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 300 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 096 €/an
Calcul : 1 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 860 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 141 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 915 €
Revenus locatifs : +23 096 €
Charges déductibles : -89 915 €
Résultat foncier Année 1 : -66 819 €(Déficit de 66 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 615 €/an
Revenus locatifs : +23 096 €
Charges déductibles : -14 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45419.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 096 €89 926 €11 176 €-66 830 €21 400 €45 430 €45 430 €
223 558 €14 332 €10 882 €9 226 €--36 203 €
324 029 €14 027 €10 577 €10 002 €--26 202 €
424 510 €13 712 €10 262 €10 797 €--15 404 €
525 000 €13 386 €9 936 €11 614 €--3 791 €
625 500 €13 049 €9 598 €12 451 €---
726 010 €12 699 €9 249 €13 311 €---
826 530 €12 337 €8 887 €14 193 €---
927 061 €11 962 €8 512 €15 098 €---
1027 602 €11 575 €8 124 €16 027 €---
1128 154 €11 173 €7 723 €16 981 €---
1228 717 €10 757 €7 307 €17 960 €---
1329 291 €10 327 €6 877 €18 964 €---
1429 877 €9 881 €6 431 €19 996 €---
1530 475 €9 420 €5 970 €21 054 €---
1631 084 €8 943 €5 493 €22 141 €---
1731 706 €8 448 €4 998 €23 257 €---
1832 340 €7 937 €4 487 €24 403 €---
1932 987 €7 407 €3 957 €25 580 €---
2033 647 €6 858 €3 408 €26 788 €---
2134 319 €6 291 €2 840 €28 029 €---
2235 006 €5 703 €2 253 €29 303 €---
2335 706 €5 094 €1 644 €30 612 €---
2436 420 €4 464 €1 014 €31 956 €---
2537 148 €3 812 €362 €33 337 €---
TOTAL739 772 €323 521 €161 968 €416 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 850 €-6 420 €+11 270 €
2+4 850 €0 €+4 850 €
3+4 850 €0 €+4 850 €
4+4 850 €0 €+4 850 €
5+4 850 €0 €+4 850 €
6+4 850 €+2 598 €+2 252 €
7+4 850 €+3 993 €+857 €
8+4 850 €+4 258 €+592 €
9+4 850 €+4 529 €+321 €
10+4 850 €+4 808 €+42 €
11+4 850 €+5 094 €-244 €
12+4 850 €+5 388 €-538 €
13+4 850 €+5 689 €-839 €
14+4 850 €+5 999 €-1 149 €
15+4 850 €+6 316 €-1 466 €
16+4 850 €+6 642 €-1 792 €
17+4 850 €+6 977 €-2 127 €
18+4 850 €+7 321 €-2 471 €
19+4 850 €+7 674 €-2 824 €
20+4 850 €+8 036 €-3 186 €
21+4 850 €+8 409 €-3 559 €
22+4 850 €+8 791 €-3 941 €
23+4 850 €+9 184 €-4 334 €
24+4 850 €+9 587 €-4 737 €
25+4 850 €+10 001 €-5 151 €
Total+121 250 €+124 875 €+-3 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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