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Maison rénovée

VilleVerlin (89)
Surface160
Coût Total197 300
Loyer Annuel15 733
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+135
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Boniour vend maison sur la commune de verlin lieu dit la huronnerie lieu très calme peu de passage vu sur les champs surface habitable 160 m² grand salon salle à manger environ 52 m² plus très grande cuisine ouverte environ 19 m² meuble recent tout le carrelage a étais refait toute l'électricité et plomberie a étais refait toute la maison es en double vitrage dont 2 baie vitrée elle possède 4 chambres dont la plus petite 12 m2 jusqu'à 17 m² la chambre dont une possède un dressing de 4m de long sur 2m20 de haut cette maison es sur environ 1000m² de terrain elle possède également un garage construction récente de 1998 pouvant garer 2 voitures également un abris de jardin carreler et isoler la fosse es non conforme mes jamais eu de souci vider tout les 2 ans la toiture a étais entièrement refaite dont sous toiture et tuile neuve prix 145 000€

Ville : Verlin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89330
Coordonnées : 48.019690, 3.240020
Total : 197 300
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 40 700
Valeur du bien : 185 700
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15733€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1641€/mois
Fourchette annuelle : 12569€ - 19694€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :935,48 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :149 677
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-4 677 (-3.1%)
Marge achat-revente :-47 623€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :59,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 044,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 384,58
Coût de l'assurance :17 757,00
Taxe foncière : 1 573,28€/an
Soit par mois : 131,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 311,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 175,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation des combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verlin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 733 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 300 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 763
Revenus locatifs : +15 733
Charges déductibles : -49 763
Résultat foncier Année 1 : -34 030(Déficit de 34 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 630
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 063 €/an
Revenus locatifs : +15 733
Charges déductibles : -9 063
Résultat foncier Années 2+ : 6 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12630.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 73349 7706 786-34 03721 400 €12 637 €12 637 €
216 0478 8916 6087 156--5 481 €
316 3688 7076 4237 662---
416 6968 5166 2328 180---
517 0308 3186 0348 712---
617 3708 1135 8309 257---
717 7187 9015 6179 817---
818 0727 6815 39810 391---
918 4337 4545 17110 979---
1018 8027 2194 93511 583---
1119 1786 9754 69112 203---
1219 5626 7234 43912 839---
1319 9536 4614 17813 492---
1420 3526 1913 90714 161---
1520 7595 9113 62714 848---
1621 1745 6213 33715 553---
1721 5985 3213 03716 277---
1822 0305 0102 72617 020---
1922 4704 6882 40417 782---
2022 9204 3552 07118 565---
2123 3784 0101 72619 368---
2223 8463 6531 36920 193---
2324 3233 28399921 040---
2424 8092 90061621 909---
2525 3052 50422022 802---
TOTAL503 927196 17498 385307 75321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 753
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 304-6 420+9 724
2+3 3040+3 304
3+3 304+654+2 650
4+3 304+2 454+850
5+3 304+2 614+690
6+3 304+2 777+527
7+3 304+2 945+359
8+3 304+3 117+187
9+3 304+3 294+10
10+3 304+3 475-171
11+3 304+3 661-357
12+3 304+3 852-548
13+3 304+4 047-743
14+3 304+4 248-944
15+3 304+4 454-1 150
16+3 304+4 666-1 362
17+3 304+4 883-1 579
18+3 304+5 106-1 802
19+3 304+5 335-2 031
20+3 304+5 569-2 265
21+3 304+5 810-2 506
22+3 304+6 058-2 754
23+3 304+6 312-3 008
24+3 304+6 573-3 269
25+3 304+6 841-3 537
Total+82 600+92 326+-9 726
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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