Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement F4

Bien expiré
VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface68.9m²
Coût Total135 000€
Loyer Annuel6 999€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-415€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 68.9 m²
Prix au m² : 1 233,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement F4 au 3e étage - Hall - Séjour/salon - Cuisine aménagée - Loggia - Placard - 2 Chambres - Wc - Salle d'eau - Balcon - Cave - Résidence calme proche commodités - Charges 2940EUR/an - Bon état - Prix: 85 000EUR Honoraire charge vendeur.

  • https://houbron-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.366293, 4.647574
Total : 135 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 128 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.9m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6999€/an
Fourchette totale : 476€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5717€ - 8569€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 082,82 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 606 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+10 394€ (+13.9%)
Marge achat-revente :-60 394€ (-81.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 695,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 434,43€
Coût de l'assurance :10 125,00€
Taxe foncière : 699,95€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,00€/mois
Soit par an : 2 940,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-415,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68.9 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 68.9 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 9 100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€/chauffe-eau = 4 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8 000€/cuisine = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1 000€/m² = 5 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 999 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 940 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 642 €
Revenus locatifs : +6 999 €
Charges déductibles : -51 642 €
Résultat foncier Année 1 : -44 643 €(Déficit de 44 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 442 €/an
Revenus locatifs : +6 999 €
Charges déductibles : -8 442 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 443 €/an(Déficit de 1 443 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23243.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 999 €51 647 €4 402 €-44 647 €21 400 €23 247 €23 247 €
27 139 €8 328 €4 283 €-1 189 €1 189 €-23 247 €
37 282 €8 206 €4 161 €-924 €924 €-23 247 €
47 428 €8 079 €4 034 €-652 €652 €-23 247 €
57 576 €7 949 €3 904 €-372 €372 €-23 247 €
67 728 €7 813 €3 769 €-86 €86 €-23 247 €
77 883 €7 674 €3 629 €209 €--23 039 €
88 040 €7 529 €3 485 €511 €--22 528 €
98 201 €7 380 €3 335 €821 €--21 707 €
108 365 €7 226 €3 181 €1 139 €--20 568 €
118 532 €7 067 €3 022 €1 466 €--19 103 €
128 703 €6 902 €2 857 €1 801 €---
138 877 €6 732 €2 687 €2 145 €---
149 055 €6 556 €2 511 €2 499 €---
159 236 €6 374 €2 329 €2 862 €---
169 420 €6 186 €2 141 €3 234 €---
179 609 €5 992 €1 947 €3 617 €---
189 801 €5 791 €1 746 €4 010 €---
199 997 €5 584 €1 539 €4 413 €---
2010 197 €5 370 €1 325 €4 827 €---
2110 401 €5 148 €1 103 €5 253 €---
2210 609 €4 919 €874 €5 690 €---
2310 821 €4 682 €637 €6 139 €---
2411 037 €4 438 €393 €6 600 €---
2511 258 €4 185 €140 €7 073 €---
TOTAL224 195 €207 758 €63 434 €16 437 €24 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 387 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-6 420 €+7 890 €
2+1 470 €-357 €+1 827 €
3+1 470 €-277 €+1 747 €
4+1 470 €-195 €+1 665 €
5+1 470 €-112 €+1 582 €
6+1 470 €-26 €+1 496 €
7+1 470 €0 €+1 470 €
8+1 470 €0 €+1 470 €
9+1 470 €0 €+1 470 €
10+1 470 €0 €+1 470 €
11+1 470 €0 €+1 470 €
12+1 470 €+540 €+930 €
13+1 470 €+644 €+826 €
14+1 470 €+750 €+720 €
15+1 470 €+858 €+612 €
16+1 470 €+970 €+500 €
17+1 470 €+1 085 €+385 €
18+1 470 €+1 203 €+267 €
19+1 470 €+1 324 €+146 €
20+1 470 €+1 448 €+22 €
21+1 470 €+1 576 €-106 €
22+1 470 €+1 707 €-237 €
23+1 470 €+1 842 €-372 €
24+1 470 €+1 980 €-510 €
25+1 470 €+2 122 €-652 €
Total+36 750 €+10 662 €+26 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →