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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMigennes (89)
Surface65m²
Coût Total74 392€
Loyer Annuel6 320€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 967,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon

À Migennes, dans un environnement calme et agréable, découvrez cet appartement de 65 m² situé au 2ᵉ étage d’une résidence sécurisée et bien entretenue. Dès l’entrée, vous apprécierez un séjour lumineux et convivial ouvrant sur un grand balcon idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine aménagée, fonctionnelle et pratique, saura répondre à vos besoins du quotidien. L’appartement dispose également de deux chambres, ainsi que d’une cave en sous-sol. Côté confort, les charges comprennent le chauffage collectif ainsi que l’eau chaude et l’eau froide, offrant une gestion simplifiée du budget au quotidien. Le double vitrage garantit une bonne isolation thermique et phonique. L’emplacement est un véritable atout : la gare et la rue piétonne avec ses commerces et services sont accessibles à seulement 10 minutes à pied, tandis qu’un grand centre commercial se situe également à 10 minutes à pied. Un bien idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Pour tout renseignement complémentaire et organiser une visite, contactez dès maintenant M. Alain CICERONE

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.972354, 3.507453
Total : 74 392€
Prix d'acquisition : 62 900€
Travaux : 6 460€
Valeur du bien : 69 360€
Frais de notaire : 5 032€
Coût estimé : 5 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6320€/an
Fourchette totale : 430€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 5160€ - 7740€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :796,03 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 742 €
Prix d'achat :62 900 €
Décote à l'achat :+11 158€ (+21.6%)
Marge achat-revente :-22 650€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :373,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 395,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 694,57€
Coût de l'assurance :6 509,30€
Taxe foncière : 632,00€/an
Soit par mois : 52,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de l'hygiène
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 460 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 392 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 946 €
Revenus locatifs : +6 320 €
Charges déductibles : -9 946 €
Résultat foncier Année 1 : -3 626 €(Déficit de 3 626 €)
Imputable sur revenu global : 3 626 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 486 €/an
Revenus locatifs : +6 320 €
Charges déductibles : -3 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 834 €/an
Prix d'achat du bien : 62 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 885 €(65% de 62 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 487 €/an
Calcul : 40 885 € × 3,636% = 1 487 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 320 €9 948 €2 596 €-3 628 €3 628 €--
26 446 €3 420 €2 528 €3 026 €---
36 575 €3 350 €2 458 €3 225 €---
46 707 €3 278 €2 385 €3 429 €---
56 841 €3 202 €2 310 €3 639 €---
66 978 €3 124 €2 232 €3 854 €---
77 117 €3 043 €2 151 €4 074 €---
87 260 €2 960 €2 067 €4 300 €---
97 405 €2 873 €1 981 €4 532 €---
107 553 €2 783 €1 891 €4 770 €---
117 704 €2 690 €1 798 €5 014 €---
127 858 €2 594 €1 702 €5 264 €---
138 015 €2 494 €1 602 €5 521 €---
148 176 €2 391 €1 498 €5 785 €---
158 339 €2 284 €1 391 €6 055 €---
168 506 €2 173 €1 280 €6 333 €---
178 676 €2 058 €1 165 €6 618 €---
188 850 €1 939 €1 046 €6 911 €---
199 027 €1 815 €923 €7 211 €---
209 207 €1 688 €795 €7 519 €---
219 391 €1 555 €663 €7 836 €---
229 579 €1 418 €526 €8 161 €---
239 771 €1 276 €384 €8 494 €---
249 966 €1 129 €237 €8 837 €---
2510 165 €977 €85 €9 188 €---
TOTAL202 432 €66 464 €37 695 €135 968 €3 628 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 088 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 327 €-1 088 €+2 415 €
2+1 327 €+908 €+419 €
3+1 327 €+968 €+359 €
4+1 327 €+1 029 €+298 €
5+1 327 €+1 092 €+235 €
6+1 327 €+1 156 €+171 €
7+1 327 €+1 222 €+105 €
8+1 327 €+1 290 €+37 €
9+1 327 €+1 360 €-33 €
10+1 327 €+1 431 €-104 €
11+1 327 €+1 504 €-177 €
12+1 327 €+1 579 €-252 €
13+1 327 €+1 656 €-329 €
14+1 327 €+1 735 €-408 €
15+1 327 €+1 817 €-490 €
16+1 327 €+1 900 €-573 €
17+1 327 €+1 985 €-658 €
18+1 327 €+2 073 €-746 €
19+1 327 €+2 163 €-836 €
20+1 327 €+2 256 €-929 €
21+1 327 €+2 351 €-1 024 €
22+1 327 €+2 448 €-1 121 €
23+1 327 €+2 548 €-1 221 €
24+1 327 €+2 651 €-1 324 €
25+1 327 €+2 757 €-1 430 €
Total+33 175 €+40 790 €+-7 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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