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Appartement à vendre

VilleMigennes (89)
Surface65
Coût Total74 392
Loyer Annuel6 320
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 967,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon

À Migennes, dans un environnement calme et agréable, découvrez cet appartement de 65 m² situé au 2ᵉ étage d’une résidence sécurisée et bien entretenue. Dès l’entrée, vous apprécierez un séjour lumineux et convivial ouvrant sur un grand balcon idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine aménagée, fonctionnelle et pratique, saura répondre à vos besoins du quotidien. L’appartement dispose également de deux chambres, ainsi que d’une cave en sous-sol. Côté confort, les charges comprennent le chauffage collectif ainsi que l’eau chaude et l’eau froide, offrant une gestion simplifiée du budget au quotidien. Le double vitrage garantit une bonne isolation thermique et phonique. L’emplacement est un véritable atout : la gare et la rue piétonne avec ses commerces et services sont accessibles à seulement 10 minutes à pied, tandis qu’un grand centre commercial se situe également à 10 minutes à pied. Un bien idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Pour tout renseignement complémentaire et organiser une visite, contactez dès maintenant M. Alain CICERONE

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.972354, 3.507453
Total : 74 392
Prix d'acquisition : 62 900
Travaux : 6 460
Valeur du bien : 69 360
Frais de notaire : 5 032
Coût estimé : 5 032
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6320€/an
Fourchette totale : 430€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 5160€ - 7740€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :796,03 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 742
Prix d'achat :62 900
Décote à l'achat :+11 158 (+21.6%)
Marge achat-revente :-22 650€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :373,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 395,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 694,57
Coût de l'assurance :6 509,30
Taxe foncière : 632,00€/an
Soit par mois : 52,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de l'hygiène
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 460(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300
    Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 392 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 946
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -9 946
Résultat foncier Année 1 : -3 626(Déficit de 3 626 €)
Imputable sur revenu global : 3 626
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 486 €/an
Revenus locatifs : +6 320
Charges déductibles : -3 486
Résultat foncier Années 2+ : 2 834 €/an
Prix d'achat du bien : 62 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 885(65% de 62 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 487 €/an
Calcul : 40 885 € × 3,636% = 1 487
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 3209 9482 596-3 6283 628 €--
26 4463 4202 5283 026---
36 5753 3502 4583 225---
46 7073 2782 3853 429---
56 8413 2022 3103 639---
66 9783 1242 2323 854---
77 1173 0432 1514 074---
87 2602 9602 0674 300---
97 4052 8731 9814 532---
107 5532 7831 8914 770---
117 7042 6901 7985 014---
127 8582 5941 7025 264---
138 0152 4941 6025 521---
148 1762 3911 4985 785---
158 3392 2841 3916 055---
168 5062 1731 2806 333---
178 6762 0581 1656 618---
188 8501 9391 0466 911---
199 0271 8159237 211---
209 2071 6887957 519---
219 3911 5556637 836---
229 5791 4185268 161---
239 7711 2763848 494---
249 9661 1292378 837---
2510 165977859 188---
TOTAL202 43266 46437 695135 9683 628Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 088
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 968
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 327-1 088+2 415
2+1 327+908+419
3+1 327+968+359
4+1 327+1 029+298
5+1 327+1 092+235
6+1 327+1 156+171
7+1 327+1 222+105
8+1 327+1 290+37
9+1 327+1 360-33
10+1 327+1 431-104
11+1 327+1 504-177
12+1 327+1 579-252
13+1 327+1 656-329
14+1 327+1 735-408
15+1 327+1 817-490
16+1 327+1 900-573
17+1 327+1 985-658
18+1 327+2 073-746
19+1 327+2 163-836
20+1 327+2 256-929
21+1 327+2 351-1 024
22+1 327+2 448-1 121
23+1 327+2 548-1 221
24+1 327+2 651-1 324
25+1 327+2 757-1 430
Total+33 175+40 790+-7 615
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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