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T4 ENTIEREMENT RENOVE CHENOVE

Bien expiré
VilleChenôve (21)
Surface63m²
Coût Total82 320€
Loyer Annuel7 893€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 095,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Au 4ème étage et dernier étage d'un petit immeuble en bon état, T4 entièrement rénové comprenant:

  • Séjour - salon (ou 3ème chambre) ouvrant sur balcon au SUD
  • 2 chambres dont 1 avec placards sol parquet
  • cuisine carrelée et faiencée américaine
  • salle de douche moderne avec fenêtre Fenêtres double vitrage PVC neuves avec volets électrique Faibles charges Idéal premier achat
  • https://leroyimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Chenôve
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21300
Coordonnées : 47.294913, 5.008507
Total : 82 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 76 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7893€/an
Fourchette totale : 523€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6270€ - 9935€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 175 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 025 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-5 025€ (-6.8%)
Marge achat-revente :-8 295€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :24,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 125,17€
Coût de l'assurance :7 203,00€
Taxe foncière : 789,27€/an
Soit par mois : 65,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 893 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 320 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 649 €
Revenus locatifs : +7 893 €
Charges déductibles : -11 649 €
Résultat foncier Année 1 : -3 756 €(Déficit de 3 756 €)
Imputable sur revenu global : 3 756 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 849 €/an
Revenus locatifs : +7 893 €
Charges déductibles : -3 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 044 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 893 €11 652 €2 774 €-3 759 €3 759 €--
28 051 €3 778 €2 701 €4 273 €---
38 212 €3 702 €2 624 €4 510 €---
48 376 €3 623 €2 546 €4 753 €---
58 543 €3 542 €2 464 €5 002 €---
68 714 €3 457 €2 380 €5 257 €---
78 888 €3 370 €2 293 €5 518 €---
89 066 €3 280 €2 202 €5 786 €---
99 248 €3 187 €2 109 €6 061 €---
109 432 €3 090 €2 013 €6 343 €---
119 621 €2 990 €1 913 €6 631 €---
129 814 €2 887 €1 809 €6 927 €---
1310 010 €2 780 €1 702 €7 230 €---
1410 210 €2 669 €1 592 €7 541 €---
1510 414 €2 554 €1 477 €7 860 €---
1610 622 €2 436 €1 359 €8 187 €---
1710 835 €2 313 €1 236 €8 522 €---
1811 052 €2 186 €1 109 €8 865 €---
1911 273 €2 055 €978 €9 217 €---
2011 498 €1 919 €842 €9 579 €---
2111 728 €1 779 €702 €9 949 €---
2211 963 €1 634 €556 €10 329 €---
2312 202 €1 483 €406 €10 719 €---
2412 446 €1 328 €250 €11 118 €---
2512 695 €1 167 €89 €11 528 €---
TOTAL252 804 €74 860 €40 125 €177 944 €3 759 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 128 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657 €-1 128 €+2 785 €
2+1 657 €+1 282 €+375 €
3+1 657 €+1 353 €+304 €
4+1 657 €+1 426 €+231 €
5+1 657 €+1 500 €+157 €
6+1 657 €+1 577 €+80 €
7+1 657 €+1 655 €+2 €
8+1 657 €+1 736 €-79 €
9+1 657 €+1 818 €-161 €
10+1 657 €+1 903 €-246 €
11+1 657 €+1 989 €-332 €
12+1 657 €+2 078 €-421 €
13+1 657 €+2 169 €-512 €
14+1 657 €+2 262 €-605 €
15+1 657 €+2 358 €-701 €
16+1 657 €+2 456 €-799 €
17+1 657 €+2 556 €-899 €
18+1 657 €+2 660 €-1 003 €
19+1 657 €+2 765 €-1 108 €
20+1 657 €+2 874 €-1 217 €
21+1 657 €+2 985 €-1 328 €
22+1 657 €+3 099 €-1 442 €
23+1 657 €+3 216 €-1 559 €
24+1 657 €+3 335 €-1 678 €
25+1 657 €+3 458 €-1 801 €
Total+41 425 €+53 383 €+-11 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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