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Appartement à vendre

VilleValence (26)
Surface68.8m²
Coût Total117 100€
Loyer Annuel8 436€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 68.8 m²
Prix au m² : 1 235,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Salon (total 15,15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

L'agence Arthurimmo.com Valence / Saint-Marcel-lès-Valence vous propose cet appartement de 4 pièces situé au 3 € étage d'un immeuble proche du centre-ville de Valence et de toutes les commodités.

D'une surface totale de 68m², il se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bains et de toilettes séparées.

Actuellement loué 750 € / mois, ce bien représente une opportunité intéressante pour un investissement locatif.

Les travaux d'isolation de façade ont été votés en assemblée générale, et des travaux intérieurs sont à prévoir (menuiseries, sols, peintures…) permettant de valoriser le bien à moyen terme.

Informations complémentaires : Chauffage collectif au gaz Eau chaude collective Charges : 312 € / mois Taxe foncière : 1 241 € / an Copropriété sécurisée avec digicode et interphone. Proximité immédiate : centre-ville, commerces, gare et gare TGV

N'hésitez pas à nous contacter pour une visite de ce bien.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.926814, 4.926907
Total : 117 100€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.8m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8436€/an
Fourchette totale : 554€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6646€ - 10706€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,37 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 382 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+32 618€ (+62.3%)
Marge achat-revente :-64 718€ (-123.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 890,63€
Coût de l'assurance :10 246,25€
Taxe foncière : 1 241,00€/an
Soit par mois : 103,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 312,00€/mois
Soit par an : 3 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 702,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-326,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et rénovation du parquet
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés et parquet usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec peinture et réparation des murs
Quantité: entrée complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement du salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 800€
    Rénovation complète des 3 chambres: 34 m² × 200€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète de la salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 200€
    Rénovation de l'entrée: 5 m² × 240€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 436 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 744 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 626 €
Revenus locatifs : +8 436 €
Charges déductibles : -34 626 €
Résultat foncier Année 1 : -26 190 €(Déficit de 26 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 326 €/an
Revenus locatifs : +8 436 €
Charges déductibles : -9 326 €
Résultat foncier Années 2+ : -890 €/an(Déficit de 890 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4790.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 436 €34 629 €3 935 €-26 194 €21 400 €4 794 €4 794 €
28 604 €9 225 €3 830 €-621 €621 €-4 794 €
38 776 €9 117 €3 722 €-341 €341 €-4 794 €
48 952 €9 005 €3 610 €-53 €53 €-4 794 €
59 131 €8 889 €3 495 €242 €--4 552 €
69 314 €8 770 €3 375 €544 €--4 009 €
79 500 €8 646 €3 251 €854 €--3 155 €
89 690 €8 518 €3 123 €1 172 €--1 983 €
99 884 €8 385 €2 990 €1 498 €--485 €
1010 081 €8 248 €2 853 €1 833 €---
1110 283 €8 106 €2 712 €2 176 €---
1210 489 €7 960 €2 565 €2 529 €---
1310 698 €7 808 €2 413 €2 890 €---
1410 912 €7 651 €2 256 €3 261 €---
1511 130 €7 489 €2 094 €3 642 €---
1611 353 €7 320 €1 926 €4 033 €---
1711 580 €7 147 €1 752 €4 434 €---
1811 812 €6 967 €1 572 €4 845 €---
1912 048 €6 781 €1 386 €5 267 €---
2012 289 €6 588 €1 193 €5 701 €---
2112 535 €6 389 €994 €6 146 €---
2212 785 €6 183 €788 €6 602 €---
2313 041 €5 970 €575 €7 071 €---
2413 302 €5 749 €355 €7 553 €---
2513 568 €5 521 €126 €8 047 €---
TOTAL270 192 €217 062 €56 891 €53 131 €22 414 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 724 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 771 €-6 420 €+8 191 €
2+1 771 €-186 €+1 957 €
3+1 771 €-102 €+1 873 €
4+1 771 €-16 €+1 787 €
5+1 771 €0 €+1 771 €
6+1 771 €0 €+1 771 €
7+1 771 €0 €+1 771 €
8+1 771 €0 €+1 771 €
9+1 771 €0 €+1 771 €
10+1 771 €+405 €+1 366 €
11+1 771 €+653 €+1 118 €
12+1 771 €+759 €+1 012 €
13+1 771 €+867 €+904 €
14+1 771 €+978 €+793 €
15+1 771 €+1 093 €+678 €
16+1 771 €+1 210 €+561 €
17+1 771 €+1 330 €+441 €
18+1 771 €+1 453 €+318 €
19+1 771 €+1 580 €+191 €
20+1 771 €+1 710 €+61 €
21+1 771 €+1 844 €-73 €
22+1 771 €+1 981 €-210 €
23+1 771 €+2 121 €-350 €
24+1 771 €+2 266 €-495 €
25+1 771 €+2 414 €-643 €
Total+44 275 €+15 939 €+28 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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