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Maison de village proche commodités

VilleBrassac (81)
Surface75m²
Coût Total97 340€
Loyer Annuel5 739€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 640 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village proche commodités - Pour investissement ou pour vos séjours en villégiature, maison de bourg en R+2 située en toute proximité du magnifique village de Brassac et de toutes ces commodité. En plain-pied accès pièce de vie d'environ 25 m² avec cheminée et accès cave et salle d'eau avec wc. Dans les étages supérieurs second espace salon ou premiere 1ere grande chambre, et deux autres espace nuit. Un bien à aménager selon vos besoins

Non soumis à DPE car residence secondaire

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Coordonnées : 43.628860, 2.495500
Total : 97 340€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 93 500€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5739€/an
Fourchette totale : 364€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4366€ - 7544€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 014,29 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 071 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-28 071€ (-36.9%)
Marge achat-revente :-21 269€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 322,36€
Coût de l'assurance :8 517,25€
Taxe foncière : 573,91€/an
Soit par mois : 47,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres sous combles
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 739 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 808 €
Revenus locatifs : +5 739 €
Charges déductibles : -49 808 €
Résultat foncier Année 1 : -44 069 €(Déficit de 44 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 308 €/an
Revenus locatifs : +5 739 €
Charges déductibles : -4 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22668.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 739 €49 811 €3 396 €-44 072 €21 400 €22 672 €22 672 €
25 854 €4 222 €3 308 €1 631 €--21 040 €
35 971 €4 131 €3 216 €1 840 €--19 200 €
46 090 €4 035 €3 121 €2 055 €--17 145 €
56 212 €3 937 €3 022 €2 275 €--14 870 €
66 336 €3 835 €2 920 €2 501 €--12 369 €
76 463 €3 729 €2 815 €2 734 €--9 635 €
86 592 €3 620 €2 705 €2 973 €--6 662 €
96 724 €3 506 €2 592 €3 218 €--3 444 €
106 859 €3 389 €2 474 €3 470 €---
116 996 €3 267 €2 353 €3 729 €---
127 136 €3 141 €2 226 €3 995 €---
137 279 €3 010 €2 096 €4 268 €---
147 424 €2 875 €1 961 €4 549 €---
157 573 €2 735 €1 820 €4 838 €---
167 724 €2 590 €1 675 €5 134 €---
177 879 €2 440 €1 525 €5 439 €---
188 036 €2 284 €1 369 €5 752 €---
198 197 €2 122 €1 208 €6 074 €---
208 361 €1 955 €1 041 €6 405 €---
218 528 €1 782 €868 €6 746 €---
228 699 €1 603 €688 €7 096 €---
238 872 €1 417 €502 €7 455 €---
249 050 €1 225 €310 €7 825 €---
259 231 €1 025 €111 €8 206 €---
TOTAL183 824 €117 687 €49 322 €66 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 205 €-6 420 €+7 625 €
2+1 205 €0 €+1 205 €
3+1 205 €0 €+1 205 €
4+1 205 €0 €+1 205 €
5+1 205 €0 €+1 205 €
6+1 205 €0 €+1 205 €
7+1 205 €0 €+1 205 €
8+1 205 €0 €+1 205 €
9+1 205 €0 €+1 205 €
10+1 205 €+8 €+1 197 €
11+1 205 €+1 119 €+86 €
12+1 205 €+1 198 €+7 €
13+1 205 €+1 280 €-75 €
14+1 205 €+1 365 €-160 €
15+1 205 €+1 451 €-246 €
16+1 205 €+1 540 €-335 €
17+1 205 €+1 632 €-427 €
18+1 205 €+1 726 €-521 €
19+1 205 €+1 822 €-617 €
20+1 205 €+1 922 €-717 €
21+1 205 €+2 024 €-819 €
22+1 205 €+2 129 €-924 €
23+1 205 €+2 237 €-1 032 €
24+1 205 €+2 348 €-1 143 €
25+1 205 €+2 462 €-1 257 €
Total+30 125 €+19 841 €+10 284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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