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Appartement 2 pièces 42 m²

VilleRouen (76)
Surface42m²
Coût Total112 250€
Loyer Annuel7 561€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m²

ROUEN DROITE - SECTEUR CHU/DESCROIZILLES

SAUVAGE TRANSACTION VOUS PROPOSE UN APPARTEMENT 2 PIECES D'UNE SURFACE DE 42M², VENDU LOUÉ, AVEC CAVE ET GARAGE COMPRENANT :

Une entrée avec rangement, un salon, une cuisine indépendante, une chambre, une salle de douche rénovée avec wc

PRECISIONS : double vitrage, tout est compris dans les charges (chauffage, gardien, ascenseur, eau chaude et froide ...) - Loué 333€ + 170€ de charges en bail non meublé -

NOTRE INSTINCT VOUS LE CONSEILLE POUR : son calme, sa belle vue dégagée et bien exposée, son garage

Surface : 42 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 59 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/03/2024

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 266 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 690 € et 1 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.444450, 1.120567
Total : 112 250€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 31 250€
Valeur du bien : 106 250€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 12.10€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7561€/an
Fourchette totale : 508€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 6100€ - 9371€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 692,7 €/m²
Basé sur :282 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 093 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-38 093€ (-33.7%)
Marge achat-revente :843€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 587,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 534,35€
Coût de l'assurance :9 541,25€
Taxe foncière : 756,08€/an
Soit par mois : 63,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 250 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 196 €
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -38 196 €
Résultat foncier Année 1 : -30 635 €(Déficit de 30 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 946 €/an
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -6 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9234.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 561 €38 199 €3 772 €-30 638 €21 400 €9 238 €9 238 €
27 712 €6 849 €3 671 €863 €--8 376 €
37 866 €6 746 €3 568 €1 121 €--7 255 €
48 024 €6 638 €3 461 €1 385 €--5 870 €
58 184 €6 528 €3 350 €1 657 €--4 213 €
68 348 €6 413 €3 235 €1 935 €--2 278 €
78 515 €6 294 €3 116 €2 221 €--57 €
88 685 €6 171 €2 994 €2 514 €---
98 859 €6 044 €2 867 €2 814 €---
109 036 €5 913 €2 735 €3 123 €---
119 217 €5 777 €2 599 €3 440 €---
129 401 €5 636 €2 459 €3 765 €---
139 589 €5 491 €2 313 €4 098 €---
149 781 €5 340 €2 163 €4 440 €---
159 976 €5 185 €2 007 €4 792 €---
1610 176 €5 024 €1 846 €5 152 €---
1710 379 €4 857 €1 679 €5 522 €---
1810 587 €4 685 €1 507 €5 902 €---
1910 799 €4 506 €1 328 €6 293 €---
2011 015 €4 322 €1 144 €6 693 €---
2111 235 €4 131 €953 €7 104 €---
2211 460 €3 933 €756 €7 526 €---
2311 689 €3 729 €551 €7 960 €---
2411 923 €3 518 €340 €8 405 €---
2512 161 €3 299 €121 €8 862 €---
TOTAL242 176 €165 228 €54 534 €76 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 588 €-6 420 €+8 008 €
2+1 588 €0 €+1 588 €
3+1 588 €0 €+1 588 €
4+1 588 €0 €+1 588 €
5+1 588 €0 €+1 588 €
6+1 588 €0 €+1 588 €
7+1 588 €0 €+1 588 €
8+1 588 €+737 €+851 €
9+1 588 €+844 €+744 €
10+1 588 €+937 €+651 €
11+1 588 €+1 032 €+556 €
12+1 588 €+1 129 €+459 €
13+1 588 €+1 229 €+359 €
14+1 588 €+1 332 €+256 €
15+1 588 €+1 438 €+150 €
16+1 588 €+1 546 €+42 €
17+1 588 €+1 657 €-69 €
18+1 588 €+1 771 €-183 €
19+1 588 €+1 888 €-300 €
20+1 588 €+2 008 €-420 €
21+1 588 €+2 131 €-543 €
22+1 588 €+2 258 €-670 €
23+1 588 €+2 388 €-800 €
24+1 588 €+2 522 €-934 €
25+1 588 €+2 659 €-1 071 €
Total+39 700 €+23 085 €+16 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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