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Appartement 3 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface56m²
Coût Total93 220€
Loyer Annuel6 367€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 053,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 3 - 56 m²

19 rue Jean Lacoste n° 2 (lot 2) à Troyes, dans immeuble en copropriété de 3 étages composée de 16 lots d'habitation, T3 de 56 m² au RDC surélevé : 2 chambres, séjour, cuisine, salle de bain, WC séparé, cave, grenier, interphone. Chauffage individuel gaz de ville.

Charges de copropriété 2024 : 780€/an (hors consommation d'eau).

Appel trimestriel de charges 2026 : 270 €

Taxe foncière : 590€

Travaux de rénovation à prévoir en intégralité sauf menuiseries

Date limite des offres : 28 février 2026 à adresser par mail à [Coordonnées masquées]

Sous réserve de l'ordre de priorité - art. L443-11 du CCH (locataires Bailleurs sociaux prioritaires pendant 1 mois)

Contact : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Service Commercial - 7 rue Jean-Louis Delaporte - 10000 Troyes Référence annonce : LACOSTA002 Consommation énergétique : 235 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 31 CO2/m²/an

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.302887, 4.050423
Total : 93 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6367€/an
Fourchette totale : 412€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 4949€ - 8191€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 289,02€
Coût de l'assurance :8 156,75€
Taxe foncière : 590,00€/an
Soit par mois : 49,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage individuel au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photo - murs usés et sol en linoléum nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 367 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 325 €
Revenus locatifs : +6 367 €
Charges déductibles : -34 325 €
Résultat foncier Année 1 : -27 958 €(Déficit de 27 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 825 €/an
Revenus locatifs : +6 367 €
Charges déductibles : -4 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6558.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 367 €34 328 €3 132 €-27 961 €21 400 €6 561 €6 561 €
26 495 €4 745 €3 049 €1 749 €--4 812 €
36 625 €4 659 €2 963 €1 965 €--2 846 €
46 757 €4 570 €2 874 €2 187 €--660 €
56 892 €4 478 €2 782 €2 414 €---
67 030 €4 383 €2 687 €2 647 €---
77 171 €4 284 €2 588 €2 886 €---
87 314 €4 182 €2 486 €3 132 €---
97 460 €4 077 €2 381 €3 383 €---
107 610 €3 968 €2 272 €3 642 €---
117 762 €3 855 €2 159 €3 907 €---
127 917 €3 738 €2 042 €4 179 €---
138 075 €3 617 €1 921 €4 458 €---
148 237 €3 492 €1 796 €4 745 €---
158 402 €3 363 €1 667 €5 039 €---
168 570 €3 229 €1 533 €5 340 €---
178 741 €3 091 €1 395 €5 650 €---
188 916 €2 948 €1 251 €5 968 €---
199 094 €2 800 €1 103 €6 295 €---
209 276 €2 646 €950 €6 630 €---
219 462 €2 488 €791 €6 974 €---
229 651 €2 324 €627 €7 327 €---
239 844 €2 154 €458 €7 690 €---
2410 041 €1 979 €282 €8 062 €---
2510 241 €1 797 €101 €8 444 €---
TOTAL203 947 €117 196 €45 289 €86 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 337 €-6 420 €+7 757 €
2+1 337 €0 €+1 337 €
3+1 337 €0 €+1 337 €
4+1 337 €0 €+1 337 €
5+1 337 €+526 €+811 €
6+1 337 €+794 €+543 €
7+1 337 €+866 €+471 €
8+1 337 €+940 €+397 €
9+1 337 €+1 015 €+322 €
10+1 337 €+1 093 €+244 €
11+1 337 €+1 172 €+165 €
12+1 337 €+1 254 €+83 €
13+1 337 €+1 337 €0 €
14+1 337 €+1 423 €-86 €
15+1 337 €+1 512 €-175 €
16+1 337 €+1 602 €-265 €
17+1 337 €+1 695 €-358 €
18+1 337 €+1 790 €-453 €
19+1 337 €+1 888 €-551 €
20+1 337 €+1 989 €-652 €
21+1 337 €+2 092 €-755 €
22+1 337 €+2 198 €-861 €
23+1 337 €+2 307 €-970 €
24+1 337 €+2 419 €-1 082 €
25+1 337 €+2 533 €-1 196 €
Total+33 425 €+26 025 €+7 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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