Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface125.1
Coût Total123 366
Loyer Annuel12 231
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+282
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 125.1 m²
Prix au m² : 535,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

REF : 41776 Charmante maison individuelle à rénover, idéalement située en centre-ville de Montluçon, proche d'une école et des transports en commun. Cette maison d'environ 125m²en bon état offre un bel équilibre entre cachet ancien et confort moderne.

Au rez-de-chaussée, un lumineux séjour vous accueille, suivi d'espaces de vie fonctionnels. La maison dispose de 2 chambres, parfaites pour une famille ou en tant que bureaux à domicile. Les atouts incluent un sous-sol aménageable offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement supplémentaire, un garage intérieur pour stationner en toute sécurité, ainsi qu'un jardin privatif, véritable espace de détente en ville.

Située en plein cœur de la ville, vous bénéficiez d'un environnement pratique avec écoles et transports à proximité, facilitant le quotidien.

Prix : 67 000 EUR. DPE : E/E

Ne manquez pas cette opportunité rare à Montluçon — contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison. Référence agence : 41776

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.322844, 2.611621
Total : 123 366
Prix d'acquisition : 67 000
Travaux : 51 006
Valeur du bien : 118 006
Frais de notaire : 5 360
Coût estimé : 5 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.1
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12231€/an
Fourchette totale : 791€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 9498€ - 15751€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 257,14 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 268
Prix d'achat :67 000
Décote à l'achat :-90 268 (-57.4%)
Marge achat-revente :33 902€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 366
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 635,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 967,80
Coût de l'assurance :9 252,45
Taxe foncière : 1 223,10€/an
Soit par mois : 101,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique avec ajout de prises et tableau électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 006(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 006
    Isolation combles: 125.1 m² × 60€/m² = 7506€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 800
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€/fenêtre = 12800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:7 000
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 306✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 366 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 006
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 618
Revenus locatifs : +12 231
Charges déductibles : -56 618
Résultat foncier Année 1 : -44 387(Déficit de 44 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 987
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 612 €/an
Revenus locatifs : +12 231
Charges déductibles : -5 612
Résultat foncier Années 2+ : 6 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22986.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 23156 6224 023-44 39121 400 €22 991 €22 991 €
212 4765 5073 9146 968--16 023 €
312 7255 3963 8027 330--8 693 €
412 9805 2803 6877 700--993 €
513 2395 1603 5678 079---
613 5045 0373 4448 467---
713 7744 9093 3168 865---
814 0504 7773 1849 272---
914 3314 6413 0489 689---
1014 6174 5002 90710 117---
1114 9094 3552 76110 555---
1215 2084 2042 61111 004---
1315 5124 0492 45511 463---
1415 8223 8882 29511 934---
1516 1383 7222 12812 417---
1616 4613 5501 95712 911---
1716 7903 3721 77913 418---
1817 1263 1891 59613 937---
1917 4693 0001 40614 469---
2017 8182 8041 21015 015---
2118 1752 6011 00815 573---
2218 5382 39279916 146---
2318 9092 17658216 733---
2419 2871 95235917 335---
2519 6731 72112817 952---
TOTAL391 761148 80457 968242 95821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 958
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569-6 420+8 989
2+2 5690+2 569
3+2 5690+2 569
4+2 5690+2 569
5+2 569+2 126+443
6+2 569+2 540+29
7+2 569+2 659-90
8+2 569+2 782-213
9+2 569+2 907-338
10+2 569+3 035-466
11+2 569+3 166-597
12+2 569+3 301-732
13+2 569+3 439-870
14+2 569+3 580-1 011
15+2 569+3 725-1 156
16+2 569+3 873-1 304
17+2 569+4 025-1 456
18+2 569+4 181-1 612
19+2 569+4 341-1 772
20+2 569+4 504-1 935
21+2 569+4 672-2 103
22+2 569+4 844-2 275
23+2 569+5 020-2 451
24+2 569+5 200-2 631
25+2 569+5 385-2 816
Total+64 225+72 887+-8 662
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →