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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface125.1m²
Coût Total123 366€
Loyer Annuel12 231€
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 125.1 m²
Prix au m² : 535,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

REF : 41776 Charmante maison individuelle à rénover, idéalement située en centre-ville de Montluçon, proche d'une école et des transports en commun. Cette maison d'environ 125m²en bon état offre un bel équilibre entre cachet ancien et confort moderne.

Au rez-de-chaussée, un lumineux séjour vous accueille, suivi d'espaces de vie fonctionnels. La maison dispose de 2 chambres, parfaites pour une famille ou en tant que bureaux à domicile. Les atouts incluent un sous-sol aménageable offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement supplémentaire, un garage intérieur pour stationner en toute sécurité, ainsi qu'un jardin privatif, véritable espace de détente en ville.

Située en plein cœur de la ville, vous bénéficiez d'un environnement pratique avec écoles et transports à proximité, facilitant le quotidien.

Prix : 67 000 EUR. DPE : E/E

Ne manquez pas cette opportunité rare à Montluçon — contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison. Référence agence : 41776

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.322844, 2.611621
Total : 123 366€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 51 006€
Valeur du bien : 118 006€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125.1m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12231€/an
Fourchette totale : 791€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 9498€ - 15751€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 257,14 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 268 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-90 268€ (-57.4%)
Marge achat-revente :33 902€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 366€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 635,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 967,80€
Coût de l'assurance :9 252,45€
Taxe foncière : 1 223,10€/an
Soit par mois : 101,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique avec ajout de prises et tableau électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 006 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 006€
    Isolation combles: 125.1 m² × 60€/m² = 7506€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€/fenêtre = 12800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 306€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 366 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 006 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 618 €
Revenus locatifs : +12 231 €
Charges déductibles : -56 618 €
Résultat foncier Année 1 : -44 387 €(Déficit de 44 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 612 €/an
Revenus locatifs : +12 231 €
Charges déductibles : -5 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22986.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 231 €56 622 €4 023 €-44 391 €21 400 €22 991 €22 991 €
212 476 €5 507 €3 914 €6 968 €--16 023 €
312 725 €5 396 €3 802 €7 330 €--8 693 €
412 980 €5 280 €3 687 €7 700 €--993 €
513 239 €5 160 €3 567 €8 079 €---
613 504 €5 037 €3 444 €8 467 €---
713 774 €4 909 €3 316 €8 865 €---
814 050 €4 777 €3 184 €9 272 €---
914 331 €4 641 €3 048 €9 689 €---
1014 617 €4 500 €2 907 €10 117 €---
1114 909 €4 355 €2 761 €10 555 €---
1215 208 €4 204 €2 611 €11 004 €---
1315 512 €4 049 €2 455 €11 463 €---
1415 822 €3 888 €2 295 €11 934 €---
1516 138 €3 722 €2 128 €12 417 €---
1616 461 €3 550 €1 957 €12 911 €---
1716 790 €3 372 €1 779 €13 418 €---
1817 126 €3 189 €1 596 €13 937 €---
1917 469 €3 000 €1 406 €14 469 €---
2017 818 €2 804 €1 210 €15 015 €---
2118 175 €2 601 €1 008 €15 573 €---
2218 538 €2 392 €799 €16 146 €---
2318 909 €2 176 €582 €16 733 €---
2419 287 €1 952 €359 €17 335 €---
2519 673 €1 721 €128 €17 952 €---
TOTAL391 761 €148 804 €57 968 €242 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569 €-6 420 €+8 989 €
2+2 569 €0 €+2 569 €
3+2 569 €0 €+2 569 €
4+2 569 €0 €+2 569 €
5+2 569 €+2 126 €+443 €
6+2 569 €+2 540 €+29 €
7+2 569 €+2 659 €-90 €
8+2 569 €+2 782 €-213 €
9+2 569 €+2 907 €-338 €
10+2 569 €+3 035 €-466 €
11+2 569 €+3 166 €-597 €
12+2 569 €+3 301 €-732 €
13+2 569 €+3 439 €-870 €
14+2 569 €+3 580 €-1 011 €
15+2 569 €+3 725 €-1 156 €
16+2 569 €+3 873 €-1 304 €
17+2 569 €+4 025 €-1 456 €
18+2 569 €+4 181 €-1 612 €
19+2 569 €+4 341 €-1 772 €
20+2 569 €+4 504 €-1 935 €
21+2 569 €+4 672 €-2 103 €
22+2 569 €+4 844 €-2 275 €
23+2 569 €+5 020 €-2 451 €
24+2 569 €+5 200 €-2 631 €
25+2 569 €+5 385 €-2 816 €
Total+64 225 €+72 887 €+-8 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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