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Maison à vendre

VilleTurballe (44)
Surface283
Coût Total479 036
Loyer Annuel36 184
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 700 €
Surface : 283 m²
Prix au m² : 1 292,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Notaires Presqu'île associés vous proposent : Maison / villa à vendre - LA TURBALLE (44420)


Idéalement située en centre-ville de La Turballe, dans une rue calme à deux pas des commerces et du port, cette maison offre un beau potentiel d'aménagement. Au rez-de-jardin, vous découvrirez une cuisine d'été, deux pièces pouvant être aménagées en chambre, ainsi qu'un WC. À l'étage, l'espace de vie se compose d'un séjour-salon lumineux avec cheminée, d'une cuisine aménagée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Un grand garage d'environ 35 m² complète l'ensemble. Édifiée sur un terrain clos et exposé sud de 280 m², cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié pour profiter pleinement de la vie turballaise. Travaux de rénovation à prévoir, offrant de belles possibilités de personnalisation. Prix 365.700€ honoraires de négociation inclus à la charge de l'acquéreur soit 350.000€ hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Notaires Presqu'île associés - Notaires à la Baule-Escoublac - N° SIRET : 78595498300082


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Ville : Turballe
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44420
Coordonnées : 47.345490, -2.497386
Total : 479 036
Prix d'acquisition : 365 700
Travaux : 84 080
Valeur du bien : 449 780
Frais de notaire : 29 256
Coût estimé : 29 256
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 283
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.34€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 3015€/mois
Loyer annuel estimé : 36184€/an
Fourchette totale : 2359€ - 3854€/mois
Fourchette annuelle : 28308€ - 46250€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 132 000
Prix d'achat :365 700
Décote à l'achat :-766 300 (-67.7%)
Marge achat-revente :652 964€ (57.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :479 036
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 393,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :119,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 512,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :238 873,58
Coût de l'assurance :35 927,70
Taxe foncière : 3 618,38€/an
Soit par mois : 301,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 015,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 814,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 283 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 283 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 080(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:17 480
    Isolation toiture/combles: 283 m² × 60€/m² = 16980€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs/plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Turballe (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 184 €/an
Calcul : 3 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 479 036 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 437 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 596
Revenus locatifs : +36 184
Charges déductibles : -105 596
Résultat foncier Année 1 : -69 413(Déficit de 69 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 013
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 516 €/an
Revenus locatifs : +36 184
Charges déductibles : -21 516
Résultat foncier Années 2+ : 14 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48012.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 705(65% de 365 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 644 €/an
Calcul : 237 705 € × 3,636% = 8 644
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 184105 61216 476-69 42821 400 €48 028 €48 028 €
236 90721 09916 04415 808--32 220 €
337 64620 65115 59616 995--15 225 €
438 39820 18715 13218 211---
539 16619 70714 65119 460---
639 95019 20914 15420 740---
740 74918 69413 63922 054---
841 56418 16113 10623 403---
942 39517 60912 55424 786---
1043 24317 03811 98226 205---
1144 10816 44611 39127 662---
1244 99015 83310 77829 157---
1345 89015 19910 14430 691---
1446 80814 5429 48732 265---
1547 74413 8628 80733 881---
1648 69913 1588 10335 540---
1749 67312 4297 37437 243---
1850 66611 6756 61938 991---
1951 67910 8935 83840 786---
2052 71310 0845 02942 629---
2153 7679 2474 19144 520---
2254 8428 3803 32446 463---
2355 9397 4822 42648 458---
2457 0586 5521 49750 506---
2558 1995 59053452 610---
TOTAL1 158 976449 341238 874709 63621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 709 636
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 599-6 420+14 019
2+7 5990+7 599
3+7 5990+7 599
4+7 599+896+6 703
5+7 599+5 838+1 761
6+7 599+6 222+1 377
7+7 599+6 616+983
8+7 599+7 021+578
9+7 599+7 436+163
10+7 599+7 862-263
11+7 599+8 299-700
12+7 599+8 747-1 148
13+7 599+9 207-1 608
14+7 599+9 680-2 081
15+7 599+10 164-2 565
16+7 599+10 662-3 063
17+7 599+11 173-3 574
18+7 599+11 697-4 098
19+7 599+12 236-4 637
20+7 599+12 789-5 190
21+7 599+13 356-5 757
22+7 599+13 939-6 340
23+7 599+14 537-6 938
24+7 599+15 152-7 553
25+7 599+15 783-8 184
Total+189 975+212 891+-22 916
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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