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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Doulchard (18)
Surface55m²
Coût Total91 760€
Loyer Annuel7 382€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 39 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 718,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cave, 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

Appartement type II à rénover comprenant entrée, cuisine, cellier, séjour lumineux, wc, salle de bains, chambre. Une cave. Une place de parking privative. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Doulchard
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18230
Coordonnées : 47.099811, 2.383095
Total : 91 760€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 88 600€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7382€/an
Fourchette totale : 490€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5876€ - 9274€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 458,33 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 208 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :-40 708€ (-50.8%)
Marge achat-revente :-11 552€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 494,96€
Coût de l'assurance :8 029,00€
Taxe foncière : 738,19€/an
Soit par mois : 61,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (par exemple, chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs du salon incluant peinture et réparation des surfaces
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette et peinture des murs de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(893 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€, Remplacement moquette: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Doulchard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 158 €
Revenus locatifs : +7 382 €
Charges déductibles : -55 158 €
Résultat foncier Année 1 : -47 776 €(Déficit de 47 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 058 €/an
Revenus locatifs : +7 382 €
Charges déductibles : -6 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26376.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 382 €55 161 €3 202 €-47 779 €21 400 €26 379 €26 379 €
27 530 €5 978 €3 118 €1 552 €--24 827 €
37 680 €5 891 €3 032 €1 789 €--23 038 €
47 834 €5 801 €2 942 €2 032 €--21 005 €
57 990 €5 708 €2 849 €2 282 €--18 724 €
68 150 €5 612 €2 753 €2 538 €--16 186 €
78 313 €5 513 €2 653 €2 801 €--13 385 €
88 480 €5 409 €2 550 €3 070 €--10 315 €
98 649 €5 303 €2 443 €3 347 €--6 968 €
108 822 €5 192 €2 332 €3 630 €--3 338 €
118 999 €5 077 €2 218 €3 921 €---
129 178 €4 958 €2 099 €4 220 €---
139 362 €4 835 €1 976 €4 527 €---
149 549 €4 708 €1 848 €4 842 €---
159 740 €4 575 €1 716 €5 165 €---
169 935 €4 439 €1 579 €5 496 €---
1710 134 €4 297 €1 438 €5 837 €---
1810 336 €4 150 €1 291 €6 186 €---
1910 543 €3 998 €1 139 €6 545 €---
2010 754 €3 840 €981 €6 914 €---
2110 969 €3 677 €818 €7 292 €---
2211 189 €3 508 €649 €7 680 €---
2311 412 €3 333 €474 €8 079 €---
2411 641 €3 152 €292 €8 489 €---
2511 873 €2 964 €104 €8 910 €---
TOTAL236 445 €167 079 €46 495 €69 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-6 420 €+7 970 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €0 €+1 550 €
6+1 550 €0 €+1 550 €
7+1 550 €0 €+1 550 €
8+1 550 €0 €+1 550 €
9+1 550 €0 €+1 550 €
10+1 550 €0 €+1 550 €
11+1 550 €+175 €+1 375 €
12+1 550 €+1 266 €+284 €
13+1 550 €+1 358 €+192 €
14+1 550 €+1 453 €+97 €
15+1 550 €+1 549 €+1 €
16+1 550 €+1 649 €-99 €
17+1 550 €+1 751 €-201 €
18+1 550 €+1 856 €-306 €
19+1 550 €+1 964 €-414 €
20+1 550 €+2 074 €-524 €
21+1 550 €+2 188 €-638 €
22+1 550 €+2 304 €-754 €
23+1 550 €+2 424 €-874 €
24+1 550 €+2 547 €-997 €
25+1 550 €+2 673 €-1 123 €
Total+38 750 €+20 810 €+17 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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