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Maison 5 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleCellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon (16)
Surface170m²
Coût Total273 875€
Loyer Annuel13 646€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-406€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 160 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de campagne située dans un environnement paisible et verdoyant. Elle offre 170 m² habitables avec 3 chambres, un séjour lumineux, une grande cuisine toute équipée et 2 salle(s) de bain. Grand jardin et terrasse extérieurs, pas de vis-à-vis. 30 min de la gare TGV d'Angoulême. Idéale résidence principale, secondaire ou projet locatif.

Ville : Cellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.847969, 0.298332
Total : 273 875€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 101 075€
Valeur du bien : 261 075€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13646€/an
Fourchette totale : 902€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 10828€ - 17196€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 875€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 347,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 429,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 433,24€
Coût de l'assurance :24 648,75€
Taxe foncière : 1 364,58€/an
Soit par mois : 113,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-406,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 170 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 075 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:18 900€
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation 2 salles de bain: 2 salles × 6000€/salle = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:5 025€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Peinture 45 m² × 25€/m² = 1125€, Main d'œuvre: 300€ = 7200€
  • Rénovation salon:3 450€
    Rénovation salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€ = 4500€
  • Mise aux normes électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:17 000€
    Mise aux normes plomberie: 170 m² × 100€/m² = 17000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 646 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 030 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 875 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 456 €
Revenus locatifs : +13 646 €
Charges déductibles : -112 456 €
Résultat foncier Année 1 : -98 810 €(Déficit de 98 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 381 €/an
Revenus locatifs : +13 646 €
Charges déductibles : -11 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77409.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 646 €112 464 €9 039 €-98 819 €21 400 €77 419 €77 419 €
213 919 €11 147 €8 797 €2 771 €--74 647 €
314 197 €10 897 €8 547 €3 300 €--71 348 €
414 481 €10 639 €8 288 €3 842 €--67 505 €
514 771 €10 371 €8 021 €4 399 €--63 106 €
615 066 €10 095 €7 744 €4 971 €--58 135 €
715 367 €9 809 €7 458 €5 558 €--52 576 €
815 675 €9 513 €7 163 €6 161 €--46 415 €
915 988 €9 208 €6 857 €6 780 €--39 635 €
1016 308 €8 892 €6 541 €7 416 €--32 218 €
1116 634 €8 565 €6 215 €8 069 €--24 150 €
1216 967 €8 228 €5 877 €8 739 €---
1317 306 €7 878 €5 528 €9 428 €---
1417 652 €7 517 €5 167 €10 135 €---
1518 005 €7 144 €4 794 €10 861 €---
1618 365 €6 758 €4 408 €11 607 €---
1718 733 €6 359 €4 009 €12 374 €---
1819 107 €5 947 €3 596 €13 161 €---
1919 490 €5 520 €3 170 €13 969 €---
2019 879 €5 079 €2 729 €14 800 €---
2120 277 €4 623 €2 273 €15 654 €---
2220 683 €4 152 €1 801 €16 531 €---
2321 096 €3 664 €1 314 €17 432 €---
2421 518 €3 160 €810 €18 358 €---
2521 948 €2 639 €289 €19 309 €---
TOTAL437 079 €290 272 €130 433 €146 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 866 €-6 420 €+9 286 €
2+2 866 €0 €+2 866 €
3+2 866 €0 €+2 866 €
4+2 866 €0 €+2 866 €
5+2 866 €0 €+2 866 €
6+2 866 €0 €+2 866 €
7+2 866 €0 €+2 866 €
8+2 866 €0 €+2 866 €
9+2 866 €0 €+2 866 €
10+2 866 €0 €+2 866 €
11+2 866 €0 €+2 866 €
12+2 866 €+2 622 €+244 €
13+2 866 €+2 828 €+38 €
14+2 866 €+3 040 €-174 €
15+2 866 €+3 258 €-392 €
16+2 866 €+3 482 €-616 €
17+2 866 €+3 712 €-846 €
18+2 866 €+3 948 €-1 082 €
19+2 866 €+4 191 €-1 325 €
20+2 866 €+4 440 €-1 574 €
21+2 866 €+4 696 €-1 830 €
22+2 866 €+4 959 €-2 093 €
23+2 866 €+5 230 €-2 364 €
24+2 866 €+5 507 €-2 641 €
25+2 866 €+5 793 €-2 927 €
Total+71 650 €+51 287 €+20 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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