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Muret: A découvrir sans tarder : spacieux appartement de 93 m² au sein d'une résidence calme

Bien expiré
VilleMuret (31)
Surface93m²
Coût Total173 050€
Loyer Annuel11 790€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 494,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Muret : T4 de 93 m², 3 ch. (poss. 4), cuisine indépendante avec arrière-cuisine. Sols en bon état, peinture à rafraîchir. Résidence calme, bon rapport qualité/prix. À visiter sans attendre !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 430 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Muret
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31600
Coordonnées : 43.449086, 1.317790
Total : 173 050€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 22 930€
Valeur du bien : 161 930€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11790€/an
Fourchette totale : 815€ - 1184€/mois
Fourchette annuelle : 9782€ - 14211€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 893,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 214,55€
Coût de l'assurance :14 709,25€
Taxe foncière : 1 179,03€/an
Soit par mois : 98,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 982,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces.
Quantité: 93 m²
Raison: Peinture à rafraîchir visible dans les descriptions

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 930 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 30 m² murs: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Peinture:930€
    Peinture murs/plafonds 93 m²: 30€/m² × 93 = 2790€, Main d'œuvre: 930€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Muret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 050 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 266 €
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -30 266 €
Résultat foncier Année 1 : -18 475 €(Déficit de 18 475 €)
Imputable sur revenu global : 18 475 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 336 €/an
Revenus locatifs : +11 790 €
Charges déductibles : -7 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 455 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 790 €30 271 €5 574 €-18 481 €18 481 €--
212 026 €7 190 €5 423 €4 836 €---
312 267 €7 035 €5 267 €5 232 €---
412 512 €6 874 €5 106 €5 638 €---
512 762 €6 707 €4 940 €6 055 €---
613 017 €6 536 €4 768 €6 482 €---
713 278 €6 358 €4 591 €6 920 €---
813 543 €6 175 €4 407 €7 369 €---
913 814 €5 985 €4 218 €7 829 €---
1014 090 €5 790 €4 022 €8 301 €---
1114 372 €5 588 €3 820 €8 785 €---
1214 660 €5 379 €3 611 €9 281 €---
1314 953 €5 163 €3 396 €9 790 €---
1415 252 €4 940 €3 173 €10 312 €---
1515 557 €4 710 €2 943 €10 847 €---
1615 868 €4 472 €2 705 €11 396 €---
1716 186 €4 226 €2 459 €11 959 €---
1816 509 €3 973 €2 205 €12 537 €---
1916 839 €3 710 €1 943 €13 129 €---
2017 176 €3 439 €1 672 €13 737 €---
2117 520 €3 159 €1 392 €14 360 €---
2217 870 €2 870 €1 103 €15 000 €---
2318 228 €2 572 €804 €15 656 €---
2418 592 €2 263 €495 €16 329 €---
2518 964 €1 944 €177 €17 020 €---
TOTAL377 646 €147 330 €80 215 €230 317 €18 481 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 544 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 476 €-5 544 €+8 020 €
2+2 476 €+1 451 €+1 025 €
3+2 476 €+1 570 €+906 €
4+2 476 €+1 691 €+785 €
5+2 476 €+1 816 €+660 €
6+2 476 €+1 945 €+531 €
7+2 476 €+2 076 €+400 €
8+2 476 €+2 211 €+265 €
9+2 476 €+2 349 €+127 €
10+2 476 €+2 490 €-14 €
11+2 476 €+2 635 €-159 €
12+2 476 €+2 784 €-308 €
13+2 476 €+2 937 €-461 €
14+2 476 €+3 094 €-618 €
15+2 476 €+3 254 €-778 €
16+2 476 €+3 419 €-943 €
17+2 476 €+3 588 €-1 112 €
18+2 476 €+3 761 €-1 285 €
19+2 476 €+3 939 €-1 463 €
20+2 476 €+4 121 €-1 645 €
21+2 476 €+4 308 €-1 832 €
22+2 476 €+4 500 €-2 024 €
23+2 476 €+4 697 €-2 221 €
24+2 476 €+4 899 €-2 423 €
25+2 476 €+5 106 €-2 630 €
Total+61 900 €+69 095 €+-7 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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