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Appartement 3 pièces 83 m²

VillePort-sur-Saône (70)
Surface83m²
Coût Total94 050€
Loyer Annuel6 729€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 662,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 83 m²

Centre de Port Sur Saône, appartement de type 3 à rénover dans son intégralité, comprenant : entrée, cuisine indépendante avec balcon, séjour, deux chambres, salle de bains, wc, cellier. Une cave. Chauffage électrique. Surface de 83 m2 ! Situé au 1er étage d'une copropriété de 7 lots principaux, sans procédure en cours. Charges de copropriété : environ 700 euros par ans (incluant l'eau, l'entretien et l'électricité des parties communes, l'assurance de l'immeuble). Taxe foncière : 600 euros. Prix de vente : 55 000 euros honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/10/2021

Consommation énergie primaire : 285 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 740 € et 2 390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Port-sur-Saône
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70170
Coordonnées : 47.705284, 6.057771
Total : 94 050€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 34 650€
Valeur du bien : 89 650€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6729€/an
Fourchette totale : 453€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5431€ - 8336€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :773,08 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :64 165 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-9 165€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-29 885€ (-46.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 503,76€
Coût de l'assurance :8 229,37€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 699,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 560,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 650 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 unité × 9000€ = 9000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 729 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 050 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 548 €
Revenus locatifs : +6 729 €
Charges déductibles : -39 548 €
Résultat foncier Année 1 : -32 820 €(Déficit de 32 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +6 729 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11419.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 729 €39 551 €3 272 €-32 823 €21 400 €11 423 €11 423 €
26 863 €4 816 €3 187 €2 047 €--9 375 €
37 001 €4 727 €3 098 €2 273 €--7 102 €
47 141 €4 636 €3 006 €2 505 €--4 597 €
57 283 €4 541 €2 911 €2 743 €--1 854 €
67 429 €4 442 €2 813 €2 987 €---
77 578 €4 340 €2 711 €3 237 €---
87 729 €4 235 €2 606 €3 494 €---
97 884 €4 125 €2 496 €3 758 €---
108 041 €4 012 €2 383 €4 029 €---
118 202 €3 895 €2 266 €4 307 €---
128 366 €3 773 €2 144 €4 593 €---
138 534 €3 647 €2 018 €4 886 €---
148 704 €3 517 €1 888 €5 187 €---
158 878 €3 382 €1 753 €5 496 €---
169 056 €3 242 €1 613 €5 814 €---
179 237 €3 097 €1 468 €6 140 €---
189 422 €2 947 €1 318 €6 474 €---
199 610 €2 792 €1 163 €6 818 €---
209 802 €2 631 €1 002 €7 171 €---
219 998 €2 464 €835 €7 534 €---
2210 198 €2 292 €662 €7 907 €---
2310 402 €2 113 €484 €8 290 €---
2410 610 €1 928 €298 €8 683 €---
2510 823 €1 736 €106 €9 087 €---
TOTAL215 522 €122 882 €47 504 €92 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 413 €-6 420 €+7 833 €
2+1 413 €0 €+1 413 €
3+1 413 €0 €+1 413 €
4+1 413 €0 €+1 413 €
5+1 413 €0 €+1 413 €
6+1 413 €+340 €+1 073 €
7+1 413 €+971 €+442 €
8+1 413 €+1 048 €+365 €
9+1 413 €+1 128 €+285 €
10+1 413 €+1 209 €+204 €
11+1 413 €+1 292 €+121 €
12+1 413 €+1 378 €+35 €
13+1 413 €+1 466 €-53 €
14+1 413 €+1 556 €-143 €
15+1 413 €+1 649 €-236 €
16+1 413 €+1 744 €-331 €
17+1 413 €+1 842 €-429 €
18+1 413 €+1 942 €-529 €
19+1 413 €+2 045 €-632 €
20+1 413 €+2 151 €-738 €
21+1 413 €+2 260 €-847 €
22+1 413 €+2 372 €-959 €
23+1 413 €+2 487 €-1 074 €
24+1 413 €+2 605 €-1 192 €
25+1 413 €+2 726 €-1 313 €
Total+35 325 €+27 792 €+7 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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